X. Denis : "AG Real Estate fera partie des investisseurs qui resteront vraiment actifs sur le marché français"

AG Real Estate, filiale à 100% d’AG Insurance, est un opérateur immobilier intégré actif dans plusieurs marchés européens dont la France. Xavier Denis, président de la branche tricolore, livre sa grille de lecture du marché.
Xavier Denis

AG Real Estate, filiale à 100% d’AG Insurance, est un opérateur immobilier intégré actif dans plusieurs marchés européens dont la France. Xavier Denis, président de la branche tricolore, livre sa grille de lecture du marché.

Décideurs. Quelles sont vos convictions concernant l'évolution des marchés immobiliers français compte tenu de la crise sanitaire ?

Xavier Denis. Globalement, l’offre future du marché tertiaire français est maitrisée et le taux de vacance reste faible. La vigilance est néanmoins de mise car l’offre immédiate avait augmenté de 40 % en l’espace de 18 mois lors de la crise économique précédente. Concernant les taux de capitalisation, nous sommes confiants car la prime de risque de l’immobilier tertiaire demeure attractive. L’évolution des valeurs locatives constituera quant à elle le nerf de la guerre au cours des prochains mois. Un ralentissement de la demande placée est à craindre à court terme mais la qualité de nos immeubles et de leurs localisations nous protège. Dernier élément, la situation actuelle impactera le lancement de projets en blanc, ce qui pourrait nous offrir des opportunités intéressantes car nous disposons en interne d’une grande expertise sur le sujet.

Les commerces souffrent davantage. Les valeurs locatives reculeront, avec la volonté de plus en plus forte des enseignes de démocratiser les loyers variables en fonction du chiffre d’affaires. Dans ces conditions, nous estimons que les retail parks résisteront mieux que d’autres formats. Notons toutefois que certaines enseignes profitent de cette période pour faire des demandes non liées à la crise sanitaire et nous devons donc étudier les dossiers au cas par cas.

Nous continuons à regarder la classe d’actifs logistique avec intérêt. Les volumes d’investissement devraient se maintenir et les nouveaux projets prendront du temps à sortir de terre, ce qui contribuera à maintenir les loyers. Nous ne sommes pas directement actifs sur le segment des logements en France mais ce marché offre un fort degré de protection lors d’un cycle plus volatil.

Le marché de l’immobilier d’entreprise français présente donc de solides fondamentaux. Mais nous entrons dans un cycle où la méfiance l’emportera. Beaucoup d’acteurs seront impactés par la raréfaction de la dette, l’augmentation de son coût et par les problèmes de solvabilité des locataires. Les investisseurs comme AG Real Estate qui abordent cette période avec un taux d’occupation élevé partent clairement avec un avantage car nombre d’utilisateurs préféreront renégocier leurs baux plutôt que de déménager. Concernant la valorisation, tout le monde s’interroge sur l’évolution à venir. Le risque immobilier va probablement être repricer, ce qui est une bonne chose.

Dans ces conditions, comment évolue votre thèse d'investissement en France ?

Notre historique de compétences étant d’abord construit autour du tertiaire, les bureaux continueront à représenter notre cœur de cible même si nous serons un peu plus sélectifs au niveau de nos opérations et de nos localisations. Nous resterons également actifs dans la logistique, segment que nous maîtrisons depuis plusieurs années en France, et nous pourrions nous diversifier en résidentiel car nous avons les compétences en interne grâce à notre exposition en Belgique. Les projets mixtes urbains demeurent également dans notre scope car ils représentent l’avenir de la ville du XXIe siècle. La majorité des dossiers que nous regarderons se situeront en Île-de-France car c’est le marché où nous sommes le plus à l’aise. Nous privilégierons des actifs value-added qui nécessitent un asset management actif ou des projets à développer que nous garderons ensuite en patrimoine. La taille unitaire de nos opérations se situent généralement entre 50 et 100 M€. Nous pouvons également étudier des opérations au volume plus important dans le cadre de partenariat. Mais nous étudions davantage la qualité du sujet que sa dimension. Concernant l’effet de levier de la dette, nous investissons sans y avoir recours sauf dans le cadre de transactions avec des partenaires.

Nous ferons donc partie des investisseurs immobiliers qui resteront vraiment actifs sur le marché français dans les mois à venir grâce à notre taille, notre capacité de financement sur fonds propres et nos équipes basées à Paris qui savent gérer les dossiers complexes.

Quelles sont vos ambitions dans l’Hexagone ?

Nous faisons régulièrement tourner notre portefeuille pour cristalliser la création de valeur. Nous avons ainsi récemment cédé un portefeuille logistique à Allianz Real Estate en France. Notre volume d’actifs gérés en France s’élève aujourd’hui à environ 1 Md€. Notre ambition est d’avoir un portefeuille global, actuellement évalué à près de 7 Mds€, exposé à hauteur de 20-25 % à l’Hexagone.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)

Vous avez apprécié cet article ? Likez Magazine Décideurs sur Facebook !

retrouvez l'intégralité du dossier L'impact du Covid-19 sur la fabrique de la ville

Des aménageurs aux utilisateurs en passant par les investisseurs, les financeurs, les conseils immobiliers et juridiques, les associations ou encore les start-up, toutes les strates de la chaîne de valeur de la fabrique de la ville sont impactées par la crise sanitaire et ses incidences économiques. Décideurs donne la parole aux acteurs de cette industrie pour recueillir leurs analyses et leurs propositions.
Sommaire C. Murciani (Acofi Gestion) : "Notre solidarité s’exprime notamment envers nos emprunteurs" L. Camilli (Clearwater International) : "Les fonds de garantie thématiques constituent une solution intéressante" C. Lamaud : "Les investisseurs comme Anaxago doivent être présents dans les bons et les mauvais moments" C. Journo-Baur (Wishibam) : "Notre solution est d’utilité publique dans cette situation de crise sanitaire" B. Heurteux (HBS-Research) : "Des associations entre start-up devront être réalisées" C. Rayssac : "Bazimo a lancé des nouveaux projets de développement pendant le confinement" A. Emery : "La RICS va poursuivre ce qui a été initié depuis un an en France" B. Fremaux (Idex) : "La crise nous a touché de manière assez disparate" C. van Appelghem (Atlante Gestion) : "Le capital investissement devra porter un regard différent sur des actions de société" B. Marzloff (Chronos) : "La pandémie a été un laboratoire formidable pour la réforme de la ville"
La veille urbaine du 26 octobre 2020

La veille urbaine du 26 octobre 2020

Les mesures d’accompagnement qui progressent au T3 2020 dans les bureaux en IDF, Marc Bertrand qui succède à Jean-Marc Coly chez Amundi immobilier… Dé...

V. Bryant (Deepki), T. Molton et V. Wallut (La Française) : "Nous avançons étape par étape dans le cadre du décret tertiaire"

V. Bryant (Deepki), T. Molton et V. Wallut (La Française) : "Nous avançons étape par étape dans le c...

Alors que les professionnels ont jusqu’au 30 septembre 2021 pour transmettre leur première déclaration annuelle de consommations réelles dans le cadre...

Stratégies urbaines : les maires écologistes annoncent la couleur

Stratégies urbaines : les maires écologistes annoncent la couleur

Avec une vingtaine de villes remportées et plus de 2 millions d’administrés, les Verts peuvent désormais mettre en œuvre leurs idées. Disséquer les pr...

La veille urbaine du 23 octobre 2020

La veille urbaine du 23 octobre 2020

Les 60 lauréats de l’AMI « Fabriques de territoires » dévoilés, la Société des Grands Magasins qui signe un portefeuille de 8 actifs en région, Gecina...

Unibail-Rodamco-Westfield : Léon Bressler et Xavier Niel confrontent les plans Refocus et Reset

Unibail-Rodamco-Westfield : Léon Bressler et Xavier Niel confrontent les plans Refocus et Reset

Quelques jours après la communication de la direction d’Unibail-Rodamco-Westfield assurant que "le plan Reset constitue la seule réponse crédible aux...

Le commerce spécialisé toujours en souffrance

Le commerce spécialisé toujours en souffrance

Le mois de septembre a marqué la fin du rebond pour le secteur du commerce spécialisé. Les métropoles, en particulier Paris, font face à de grandes di...

C. Heydemann (Schneider Electric) : "Nous avons réalisé que ce qui n’était pas encore digitalisé pouvait devenir une faiblesse"

C. Heydemann (Schneider Electric) : "Nous avons réalisé que ce qui n’était pas encore digitalisé pou...

Accélération digitale, 5G, effets de la crise sanitaire ou encore place de la data dans l’industrie, la présidente de Schneider Electric pour la Franc...

La veille urbaine du 22 octobre 2020

La veille urbaine du 22 octobre 2020

Foncière Atland qui acquiert Les Maisons de Marianne, Hortense Monnier qui rejoint Colliers Global Investors, Habitat en Région qui renforce sa présen...

Lire plus d'actualités

Newsletter savoir pour agir

N'avancez plus à l'aveugle

Ne plus afficher ce message

Ce site utilise des cookies. En continuant la navigation, vous acceptez nos conditions d'utilisation des cookies.
Plus d'informations

J'accepte