Unibail Rodamco Westfield, l’animateur du marché immobilier

Entre la cession de cinq centres commerciaux français grâce à un montage astucieux et celle en cours du nouveau siège social de Nestlé en France, Unibail-Rodamco-Westfield a animé un marché de l’investissement hexagonal en immobilier d’entreprise ralenti par la crise sanitaire. Analyse des opérations 2020 d’un acteur dont la gouvernance vient d’évoluer en profondeur.

Entre la cession de cinq centres commerciaux français grâce à un montage astucieux et celle en cours du nouveau siège social de Nestlé en France, Unibail-Rodamco-Westfield a animé un marché de l’investissement hexagonal en immobilier d’entreprise ralenti par la crise sanitaire. Analyse des opérations 2020 d’un acteur dont la gouvernance vient d’évoluer en profondeur.

Dans une période morose pour le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise, Unibail-Rodamco-Westfield apporte quelques éclaircies. Tout commence en février 2020 avec la création d’une joint-venture de 2 milliards d’euros. La nouvelle entité détient cinq centres commerciaux français : Aéroville à Tremblay-enFrance (84 900 mètres carrés), So Ouest à Levallois-Perret (56 900 mètres carrés), Rennes Alma (46 500  mètres carrés), Toison d’Or à Dijon (78 700 mètres carrés) et Confluence à Lyon (53 800 mètres carrés). Surtout, la foncière annonce à cette occasion une prise de participation de 54,2 % de La Française et de Crédit Agricole Assurances dans la joint-venture. Une opération qui doit permettre à Unibail-Rodamco-Westfield de récupérer la coquette somme d’1,5 milliard d’euros. La transaction se finalise en mai. En pleine crise sanitaire, la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) consent quelques ajustements : une garantie locative destinée à couvrir une éventuelle différence entre les revenus locatifs et les prévisions du business plan jusqu’au 31 décembre 2024, plafonnée à 45 millions d’euros, ainsi qu’un prêt participatif et un mécanisme de complément de prix.

"La finalisation de cette transaction est une étape majeure dans la stratégie de cessions de notre groupe", se félicite alors Christophe Cuvillier, le président du directoire. Quelques semaines plus tard, Unibail-Rodamco-Westfield dévoile son plan Reset (Restore, Execute, Streamline, Embrace, Thrive) destiné à renforcer la structure du capital du groupe et à garantir son accès au marché de la dette. Il prévoit notamment un plan d’arbitrages de 4 milliards d’euros centrés sur les actifs de commerces et de bureaux européens à réaliser d’ici à fin 2021.

Un deal XXL prévu début 2021

Joignant les actes à la parole, Unibail-Rodamco-Westfield signe un accord avec Primonial REIM, La Française et EDF Invest le 12 octobre en vue de la vente de l’immeuble de bureaux Shift à Issy-les-Moulineaux. Une opération dont le montant est estimé à 620 millions d’euros. L’ensemble de 47 200 mètres carrés constitue le nouveau siège social de Nestlé en France dans le cadre d’un bail de 12 ans.  "L’immeuble Shift est un immeuble remarquable, répondant aux meilleurs standards internationaux tant du point de vue de ses performances environnementales que de la qualité architecturale du bâtiment ou encore des services offerts aux utilisateurs", souligne Grégory Frapet, président du directoire de Primonial REIM. La signature définitive devrait avoir lieu début 2021, après levée des conditions suspensives usuelles. Avec cette transaction, ce ne sont pas moins de 5,3 milliards d’euros d’actifs qui ont été vendus par Unibail-Rodamco-Westfield en Europe en deux ans. Et d’autres cessions sont en cours selon la foncière. De quoi soutenir le marché de l’investissement français en immobilier d’entreprise. Avant l’annonce du deuxième confinement, BNP Paribas Real Estate anticipait un volume de 26 milliards d’euros en 2020… contre 41 milliards d’euros en 2019. Avec l’arrivée de Léon Bressler à la présidence du conseil de surveillance, Unibail-Rodamco-Westfield devrait procéder à de nouvelles cessions d’actifs dans les prochains mois, notamment aux États-Unis, et ainsi continuer d’animer le marché des grandes transactions.

François Perrigault

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Si l’économie mondiale est sérieusement secouée par la crise sanitaire, les deals, eux se portent plutôt bien. Dans les secteurs du luxe et du pétrole, la conjoncture offre de belles opportunités avec, à la clé, de petites ristournes. C’est ainsi que LVMH a obtenu un rabais de 3% pour racheter Tiffany ou qu’Alstom s’est offert Bombardier Transport à un prix plus bas que la fourchette initiale. Des futurs géants ont également vu le jour ces derniers mois. C’est notamment le cas de ConocoPhilipps Concho dans le secteur des hydrocarbures ou des Capgemini Altran et Mirakl dans la tech. Fusions, OPA, levées de fonds, restructurations… Décideurs vous fait revivre les opération les plus marquantes d’une année pas comme les autres.
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