Transformation de bureaux en logements : enfin l’heure de l’industrialisation ?

Le sujet de la transformation de bureaux en logements revient régulièrement sur le devant de la scène immobilière. C’est à nouveau le cas en ce début d’année. Et pour cause : le contexte a rarement semblé aussi favorable. A tel point que le gouvernement, Novaxia et la Ville de Paris lancent de nouvelles initiatives pour enfin réussir à massifier cette pratique. Décryptage.
Le 44 rue Planchat à Paris 20e a fait l'objet d'une transformation de bureaux en logements par Novaxia (©D.R.)

Le sujet de la transformation de bureaux en logements revient régulièrement sur le devant de la scène immobilière. C’est à nouveau le cas en ce début d’année. Et pour cause : le contexte a rarement semblé aussi favorable. A tel point que le gouvernement, Novaxia et la Ville de Paris lancent de nouvelles initiatives pour enfin réussir à massifier cette pratique. Décryptage.

L’offre immédiate de bureaux est surveillée comme le lait sur le feu par tous les acteurs immobiliers depuis quelques mois. Et pour cause : tous se demandent quel sera l’impact de la Covid-19 sur son niveau. Sur un an, l’offre a progressé en Île-de-France de 36 % selon le GIE ImmoStat pour atteindre 3 683 000 m² au 31 décembre 2020. Et le pire semble à venir. "Alors que l’activité locative ne reprendra que très progressivement et que les libérations pourraient s’accélérer, la hausse de l’offre s’annonce d’autant plus durable qu’un pic de livraisons est attendu entre 2021 et 2023 », souligne le broker Knight Frank dans son rapport annuel sur le marché de bureaux francilien. Cela dit, les derniers mois ont déjà permis de constater un recul des mises en chantier ainsi qu’un redimensionnement à la baisse de certains projets de développement. A terme, cette évolution laisse entrevoir une stagnation du parc de bureaux après plusieurs années de croissance, voire même une régression dans certains secteurs où les surfaces obsolètes sont importantes."

L’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) a évalué pour sa part l’impact potentiel du télétravail sur le parc et la demande de bureaux dans la région capitale. Sur une base de 41 % des entreprises qui passeraient par exemple à 2 jours de télétravail par semaine, le gain de surface envisageable serait de 27 % selon ses calculs. Cela représenterait une réduction 3,3 millions de m² du parc de bureaux francilien (soit 6,5 %) à moyen terme. Le gisement de transformation en logements s’annonce donc conséquent. Reste à lever définitivement les freins qui entravent la massification de cette pratique.

Des résultats encore en-deçà des attentes

En 2018, la loi Elan introduit des modifications comme des bonus de construction pour faciliter la transformation de bureaux en logements en zone tendue. En parallèle, le ministre chargé du Logement Julien Denormandie signe une charte de mobilisation avec dix acteurs immobiliers (La Française, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Compagnie de Phalsbourg, Emerige, Spie Batignolles, Icade, Gecina, Kaufman & Broad et Novaxia) qui s’engagent à transformer 500 000 m² de bureaux vides en logements d’ici 2022. Deux ans plus tard, l’heure est au bilan. "L’engagement n’est pas du tout respecté pour de multiples raisons, constate Xavier Lépine, président de La Française au moment de la signature de la charte et désormais président de l’IEIF. La première, c’est la persistance des difficultés à modifier les PLU et à obtenir des permis de transformation qui n’existent pas juridiquement parlant. La deuxième tient au coût d’opportunité : il était encore trop en défaveur des opérations de transformations de bureaux en logements en 2019. Et, troisième obstacle, les projets ont été mis à l’arrêt en 2020 compte tenu du contexte."

L’actuelle ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, se montre pour sa part prudente : "Nous n’avons pas encore les chiffres pour mesurer ce qui a été fait. Je vais réunir courant février les dix signataires de la charte de 2018 et les autres acteurs immobiliers volontaires afin d’amplifier la dynamique impulsée par Julien Denormandie. Il y a trois dimensions à traiter : le recensement ; la clarification du modèle économique avec l’identification des améliorations réglementaires et législatives encore possibles ; la mobilisation politique et technique." Novaxia et la Ville de Paris ont justement annoncé de nouvelles initiatives pour massifier la transformation de bureaux en logements.

Un nouvel élan

"Nous arrivons aujourd’hui à trouver des immeubles de bureaux à transformer en logements. Nous avons besoin désormais de financements pour réaliser les projets." Fort de ce constat dressé par son président fondateur Joachim Azan, Novaxia a noué un partenariat avec AG2R La Mondiale, Generali, Suravenir et Spirica. Un accord qui va se concrétiser par la création de "Novaxia R", fonds en assurance-vie de transformation d’immeubles de bureaux en logements. Le véhicule ambitionne un investissement de 1 Md€ et la production de 4 000 logements en l’espace de trois ans avec un objectif de performance de 5 % par an. Géré par la société de gestion Novaxia Investissement, il doit être lancé au printemps. "En plus d'être innovante, c'est une démarche qui a du sens pour nous, assureur, et qui donne du sens à l'épargne de nos clients qui pourront accéder à ce fonds à travers des UC référencées prochainement dans nos contrats d'assurance-vie, explique Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir. C'est une démarche immobilière responsable et solidaire en total accord avec la raison d'être de notre groupe." La banque Socfim (groupe BPCE) fait elle aussi partie de l’initiative.

"Nous lancerons dans les prochaines semaines un appel à projets qui vise à massifier la transformation de bureaux en logements, indique pour sa part Emmanuel Grégoire, premier adjoint à la maire de Paris en charge de l’urbanisme. Dans ce cadre, nous constituerons une task force qui apportera son ingénierie pour faciliter les mutations. De grands propriétaires nous ont déjà fait part de leur intérêt pour intégrer cet appel à projets." Il ajoute : "Nous basculons d’un urbanisme de développement à un urbanisme de transformation à Paris." Autant d’initiatives qui rendent Emmanuelle Wargon optimiste : "Nous souhaitons construire plus de logements durables en arrêtant d’artificialiser les sols. Des opérations de transformation de bureaux en logements comme celle menée par Novaxia au 44 rue Planchat dans le 20e arrondissement montrent que cela est possible. Donc, maintenant que le souhaitable est devenu possible, au possible nous sommes tenus !". Rendez-vous est d’ores et déjà pris dans quelques mois pour dresser un nouvel état des lieux.

François Perrigault

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