Catella Residential Investment Management a lancé fin 2019, en partenariat avec Elithis, un programme d’investissement de 2 Md€, dédié à la construction de 100 tours résidentielles "à énergie positive" dans différentes villes d’Europe d’ici 2030. La crise sanitaire n’a pas remis en cause cette ambition, bien au contraire. Explications avec Thierry Bièvre, président de la société d’ingénierie basée à Dijon.
T. Bièvre (Elithis) : "Nous comptons lancer en études 7 à 8 projets d’ici la fin du 1er trimestre 2021"
Décideurs. Quelle a été la genèse du programme d’investissement de 2 Mds€ porté par Elithis et Catella ?
T. Bièvre. Il s’agit de la rencontre de deux visions. D’un côté, celle de l’exploration d’un immobilier durable et désirable par un groupe d’ingénierie qui entend créer des solutions pour répondre aux grands défis du XXIe siècle, à savoir le dérèglement climatique, le pouvoir d’achat, la crise sanitaire… D’autre part, la vision d’un investisseur qui a compris son rôle dans la transition écologique et le développement durable en conciliant le taux de rentabilité avec les notions de qualité de vie, d’innovation et d’usages.
L’investissement dans le résidentiel n’était pas une évidence pour les acteurs institutionnels français il y a peu, encore moins en province. Catella et Elithis ont intégré ces aspects bien avant la crise sanitaire. De plus, il n’est pas seulement question de logement mais « d’habitat bio » avec la prise en compte de la mixité des usages, de la réversibilité, de la flexibilité… Nous devons construire une ville qui permet au lieu de tout planifier. Catella a eu la curiosité de se renseigner sur notre approche et a constaté que nous étions en avance sur le marché, tant au niveau du concept que des résultats : six ménages sur dix ont une facture énergétique inférieure à zéro dans la tour Elithis Danube à Strasbourg par exemple
Comment avez-vous développé le concept de tours à « énergie positive » ?
Nous faisons de la recherche et développement depuis 2003 sur le sujet de l’énergie positive et nous avons développé deux « laboratoires » : notre siège social livré à Dijon en 2009 et la tour de logements Elithis Danube à Strasbourg. Nous avons décidé de développer un projet résidentiel car l’écologie passera par le citoyen et non l’entreprise. Nous avons ainsi prouvé qu’il était possible pour les utilisateurs de vivre dans des logements plus sains, de plus grand standing, avec une facture énergétique égale à zéro, des coûts standards de construction et une très haute qualité d’usages.
Pour parvenir à ces résultats, nous avons fait le choix de la transdisciplinarité en associant la technologie, le design, la sociologie, la qualité de vie, l’ergonomie, l’anthropologie… Nous traitons tous ces sujets en même temps afin de réaliser des ensembles cohérents et créatifs. Nous investissons dans la matière grise depuis plus de dix ans en mobilisant tous les acteurs de la chaîne de construction, y compris les compagnons sur les chantiers, au bénéfice de l’usager final. Si nous n’intégrons pas le désir du futur habitant, il n’adoptera pas les bonnes pratiques dans le bâtiment. Dernier point à souligner, le numérique via un coach digital vient compléter la kyrielle de systèmes de management, de technologies et d’innovations mises en place par Elithis.
"La crise sanitaire n’a rien changé aux convictions de Catella et Elithis"
Quel est l’impact de la crise sanitaire sur ce programme d’investissement ?
Catella a pour ambition d’investir 1 Md€ en France et 1 autre Md€ en Europe car, pour cet acteur, la gestion locative des actifs durables en ville doit s’accompagner d’un essaimage d’actifs performants et résilients dans les métropoles régionales et pas seulement concentré sur les très grandes métropoles ou capitales. Dans ces conditions, la crise sanitaire n’a rien changé à leurs convictions. Les deux premiers projets lancés dans le cadre du programme d’investissement seront localisés à Dijon et Saint-Etienne, deux métropoles qui ne figurent pas parmi les dix premières villes d’Europe. Les certitudes d’Elithis ont également été confortées par la crise sanitaire. Développer des logements qui améliorent la qualité de vie répond aux aspirations observées depuis la fin du confinement.
Quels sont vos principaux critères de sélection pour lancer un projet de développement ?
La centralité constitue le principal critère. Dans la mesure où nous misons sur la densité verticale, nos programmes doivent être ultra-connectés sur la mobilité douce. Les usagers peuvent ainsi se libérer de la voiture. Deuxième critère, nous devons être en mesure de développer des démonstrateurs qui incarnent une nouvelle ère tout en créant de la valeur pour l’investisseur sur le moyen-long terme. L’ingénierie de résultats fait partie de la culture d’Elithis. Un marché locatif doit naturellement exister dans les zones où nous implantons nos tours. Mais nous ne nous focalisons pas uniquement sur les marchés tendus. Nous apprécions également les villes qui déploient des réseaux de chaleur écologiques car nous pouvons nous raccorder à ces infrastructures. Autre point à souligner, nous pouvons aussi bien développer un projet neuf que réhabiliter un ensemble existant à condition d’être en mesure d’y déployer notre approche dans son intégralité. La taille moyenne des projets cibles en France oscille entre 60 et 100 logements. A l’étranger, nous sommes capables de prendre position sur des programmes avec une jauge plus importante pouvant aller jusqu’à 500 unités.
Quelles seront les prochaines étapes de déploiement du programme d’investissement de 2 Mds€ ?
La construction des deux premières tours à Dijon et Saint-Etienne va commencer. Un troisième projet en bois démarrera d’ici fin 2021 dans l’Est parisien. Nous avons par ailleurs un projet singulier sur un bâtiment sans affectation à Bordeaux dans le cadre d’un appel à manifestation d’intérêt autour du permis d’innover. Nous avons également décroché une opération à Nancy. Au total, nous comptons lancer en études 7 à 8 projets d’ici la fin du 1er trimestre 2021, l’objectif étant de signer rapidement 15 VEFA avec Catella (ndlr : en plus des deux déjà signés à Dijon et Saint-Etienne) pour atteindre notre rythme de croisière et être en capacité de livrer une cinquantaine de tours en France d’ici à 2030. En parallèle, nous sommes en phases de sélection des partenaires avec lesquels nous constituerons des joint-ventures afin de développer nos projets à l’étranger. Nous étudions actuellement des sujets au Royaume-Uni, au Benelux et en Allemagne.
Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)
