La chance se provoque selon la formule populaire. Dans l’univers immobilier BtoB, la maxime s’applique en remplaçant le terme de chance par celui d’opportunité. Swiss Life Asset Managers en a fait une parfaite démonstration lors de l’acquisition en début d’année d’un portefeuille de 28 actifs de bureaux prime dans le quartier central des affaires de Paris pour une valeur d’1,7 milliard d’euros. Une transaction faisant suite à « une offre non sollicitée » de la part de Swiss Life Asset Managers selon l’aveu même du vendeur, la foncière Terreïs fondée par l’ancien patron de Foncia Jacky Lorenzetti.

« Il y a peu de transactions majeures sur le marché et les actifs ciblés sont très rares actuellement, souligne alors Frédéric Bôl, alors CEO France de Swiss Life Asset Managers. Nous offrons ainsi à nos clients l’opportunité de bénéficier d’un accès unique au marché des bureaux de Paris QCA en leur permettant de se positionner sur des immeubles de grande qualité, rarement accessibles, dans des emplacements « prime » mais avec une réserve de potentiel locatif à activer via notre asset management. » Une affaire en or donc. Et pour être sûr de la conclure après l’avoir provoquée, Swiss Life Asset Managers n’a pas hésité à s’engager pour ensuite recéder une partie des actifs à des clients.

Stratégie payante

« Dans ce portefeuille, 17 actifs seront alloués à des fonds dont nous assurons la gestion et les onze autres, représentant une valeur d’1,3 milliard d’euros, seront placés dans un OPPCI et un fonds luxembourgeois pour une diffusion auprès de clients étrangers », explique en mars 2019 Frédéric Bôl dans les colonnes de Décideurs. Et deux mois plus tard, au moment de la finalisation de la transaction off market, la stratégie choisie s’avère payante : un des fonds réunit quatre investisseurs européens, aux côtés de l’assureur Swiss Life. « Il s’agit d’une transaction majeure, sur des actifs rares actuellement, ce qui nous a notamment permis de constituer très rapidement un tour de table composé de grands institutionnels européens », se félicite Frédéric Bôl. Autre motif de satisfaction pour le patron de Swiss Life Asset Managers France, cette transaction XXL intervient à peine six mois après l’opération Vesta qui avait permis à sa société d’acquérir avec Ampère Gestion 80 % de Foncière Vesta, une entité détenant 4 000 logements destinés aux collaborateurs de SNCF. Conclusion : en signant les deux transactions immobilières phares de 2017 et 2018, Swiss Life Asset Managers France confirme sa place dans le peloton de tête des investisseurs de la place tricolore aux côtés de Primonial REIM, Amundi Immobilier et La Française.  

Conseil de Swiss Life AM : Natixis – M&A real estate (investment banking), Cushman & Wakefield (broker et valorisation), Les Notaires du Trocadéro (notaire), Gide (DD juridique immobilière, structuration, fiscale), Eight Advisory (comptable et financier)

Par François Perrigault (@fperrigault)