SCI : tout savoir sur cette forme juridique

La Société Civile Immobilière est une forme de société prisée par les
propriétaires car elle permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier.
Elle est considérée comme une société immobilière non commerciale. Pour en créer une il faut au minimum deux associés, personnes physiques ou morales. La SCI est une forme juridique adéquate pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs qui n’auraient pu être réalisés par une personne seule. En effet la SCI permet de trouver des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière des associés et de rendre plus simple l’obtention de financements externes afin d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif. Voyons les caractéristiques de la SCI à travers une illustration de ces avantages et inconvénients.

La Société Civile Immobilière est une forme de société prisée par les propriétaires car elle permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Elle est considérée comme une société immobilière non commerciale. Pour en créer une il faut au minimum deux associés, personnes physiques ou morales. La SCI est une forme juridique adéquate pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs qui n’auraient pu être réalisés par une personne seule. En effet la SCI permet de trouver des capitaux et des moyens afin d’augmenter la capacité financière des associés et de rendre plus simple l’obtention de financements externes afin d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif. Voyons les caractéristiques de la SCI à travers une illustration de ces avantages et inconvénients.

SCI : les avantages !

Comme toute forme de sociétés, la SCI présente des avantages et des
inconvénients qu’il faut connaître avant de se lancer !

La SCI permet d’investir à plusieurs facilement :
La SCI permet de réunir plusieurs personnes pour investir dans
l’immobilier et ainsi de lancer des projets plus ambitieux. Cette
association de plusieurs personnes est avantageuses, notamment car elle
permet un véritable partage des coûts. En effet les charges et les
coûts relatifs à la possession de biens immobiliers sont partagés entre
les associés. Il est aussi possible de s’organiser à plusieurs et ainsi
de confier la gestion courante à un ou plusieurs associés.


La SCI protège le patrimoine des associés :
Créer une SCI qui dispose de la personnalité morale et d'un patrimoine permet limiter la responsabilité des associés à la hauteur des
investissements réalisés. En cas de problèmes financiers, les
créanciers de la SCI ne pourront se retourner contre les associés de la
SCI qu’à la suite d’une action infructueuse contre la société. Les
associés seront donc tenus de répondre indéfiniment des dettes
sociales. Gérez simplement votre patrimoine avec la SCI : Lancer une SCI donne également la possibilité à un chef d’entreprise de devenir directement propriétaire des biens immobiliers nécessaires à l'activité de son entreprise, au lieu que de les placer dans l’actif du bilan de
l'entreprise.


Ainsi la SCI présente de nombreux avantages en matière de gestion
patrimoniale :
● Financer l’immeuble par la perception de loyers par la SCI et déduire
parallèlement les charges locatives dans la société d’exploitation et
réaliser un déficit de 10 700€ !
● Obtenir des revenus complémentaires au travers des loyers perçus par
la SCI.
● Faciliter la transmission du patrimoine à ses héritiers en leur
donnant des parts de la société ou de la société d’exploitation qu’ils
travaillent ou non au pour de l’entreprise d’exploitation. Avec la SCI
vous évitez aussi l’indivision entre héritiers !
● Réduire les taxes et impôts devant être payés lors de la cession de
l’immeuble grâce régime fiscal des particuliers.
● Sortir votre bien immobilier de votre IFI en donnant la nue propriété
à vos enfants tout en gardant l’usufruit.


La SCI présente de nombreux avantages fiscaux :
La possibilité de choisir d’imposer la SCI à l’IR ou à l’IS permet aux
associés une optimisation fiscale. L’imposition sur les revenus est la
plus répandue mais opter pour l’IS peut être un excellent choix dans
certains cas. Opter pour l’IS signifie que l’impôt est neutralisé
pendant la durée d’amortissement ce qui représente un avantage.


Toutefois cela provoque une imposition plus importante lors de la
cession de l’immeuble. La SCI vous permet aussi de bénéficier d’une
réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 % grâce à la loi Scellier !
Une cession d’immeuble simplifiée avec la SCI :
Selon le statut juridique de la SCI, au lieu de procéder à la cession
de l’immeuble, les associés de la SCI ont la possibilité avantageuse de
céder leurs parts sociales. Or les cessions de part de SCI n’ont pas à
être prouvées par un acte authentique établi par un notaire sont donc
moins coûteuses qu’une cession directe d’immeuble. Ainsi, le droit
d’enregistrement est à 5% au lieu de 7,5% !


SCI : les inconvénients !
L'inconvénient des AG obligatoires en SCI :
Le fonctionnement de la SCI implique certaines obligations
contraignantes. Il incombe au gérant de la SCI de convoquer tous les
associés au minimum une fois par an en Assemblée Générale. Il convient
ensuite de rédiger un procès-verbal d'Assemblée Générale qui doit être consigné dans un registre adapté.


Les obligations comptables de la SCI :
Dans le cas où vous optez pour l' IS , vous avez l’obligation de tenir
une comptabilité rigoureuse pour votre SCI. Comptabilité qui sera sans
doute limitée, compte tenu du faible nombre de transactions
qu’engendrent les SCI, mais il est tout de même obligatoire de garder
trace de votre compatibilité et de la transmettre au greffe du tribunal
de commerce chaque année.


Les activités de la SCI sont limitées :
La SCI n’est pas une pas une société commerciale, elle ne peut donc
pratiquement pas faire de transaction et vous ne pouvez pas en tirer de
bénéfice. La forme SCI construction vente est la seule option qui
permet de vendre mais celle-ci reste assez limitée par rapport à
l’activité d’un marchand de biens par exemple ! De plus, si vous lancez
une SCI location vous ne pourrez pas par exemple avoir de location
meublée car cela voudrait dire avoir des bénéfices ce qui n’est pas
possible dans une société non commerciale !


La SCI implique tout de même une certaine responsabilité !
Certes, avec la SCI les associés ne sont responsables qu’à la hauteur
de leurs apports dans l’entreprise. Toutefois, il faut tout de même
savoir que si l’action contre la SCI est infructueuse, les créanciers
peuvent se tourner vers les associés qui deviennent indéfiniment
responsable de leurs dettes. Il faut donc tout de même faire attention
sans quoi votre patrimoine personnel peut se retrouver menacé !

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