P. Frydman (Diderot Real Estate) : “L’intelligence collective nécessite aussi la présence”

Dans un contexte tourmenté où les besoins immobiliers évoluent, Diderot Real Estate investit, conçoit et fait construire des immeubles sur mesure en régions pour ses clients utilisateurs à travers le concept du clé en-main locatif. Interview croisée avec Philippe Frydman, président, Didier Baret, directeur des investissements et Arié Natan, directeur des opérations.
Philippe Frydman, président de Diderot Real Estate

Dans un contexte tourmenté où les besoins immobiliers évoluent, Diderot Real Estate investit, conçoit et fait construire des immeubles sur mesure en régions pour ses clients utilisateurs à travers le concept du clé en-main locatif. Interview croisée avec Philippe Frydman, président, Didier Baret, directeur des investissements et Arié Natan, directeur des opérations.

Décideurs. Pourriez-vous décrire votre modèle ?

Arié Natan. Le constat de base est simple : si les grandes métropoles bénéficient de projets immobiliers performants et novateurs, les parcs immobiliers régionaux, particulièrement dans les villes de taille moyenne, sont vieillissants, voire obsolètes. Ce constat en rencontre un autre : la plupart des entreprises ont besoin de locaux spécifiques parfaitement adaptés à leur activité, or nous assistons trop souvent à la construction de bâtiments trop ‘‘standards’’ auxquels les entreprises doivent s’adapter, au lieu de l’inverse.

Didier Baret. Diderot Real Estate ne propose que du sur-mesure : des bâtiments neufs et performants, adaptés aux usages des entreprises en location, autrement dit sans qu’elles aient à investir. Pour résumer, notre philosophie s’exprime à travers la liberté : nous donnons aux chefs d’entreprise la liberté de se concentrer sur leur métier, leur core business, et nous les ‘’déchargeons’’ de la complexité de la réalisation d’un immeuble et du poids de l’investissement. C’est notre spécificité et nous sommes spécialisés dans cette démarche. Nous avons acquis une solide expérience dans le montage de ce genre d’opérations et avons mis en place un process approfondi d’accompagnement, de co-conception, de contrôle qualité... Nous proposons aussi bien des bureaux que des locaux d’activité, de stockage, des showrooms, des centres de recherche... Plus encore, l’immeuble attendu par nos clients, c’est généralement celui qui n’existe pas : un bâtiment hybride qui va imbriquer plusieurs fonctions.

"L’immeuble attendu par nos clients, c’est généralement celui qui n’existe pas"

Philippe Frydman. Nous pensons l’immobilier comme un outil d’entreprise, une ressource stratégique devant répondre aux évolutions des entreprises, destinée à améliorer performance et productivité. Plus qu’accompagner, nous co-engendrons : l’entreprise n’a pas forcément une vision totalement définie de son futur outil. En partant d’une page blanche, nous participons à l’évolution de ses fonctionnements. Notre approche est singulière : Nous ne partons pas de la construction d’un immeuble pour rechercher ensuite un utilisateur, mais au contraire des besoins d’un utilisateur pour concevoir l’immeuble qui lui correspond, notamment pour répondre à trois situations fréquentes : le regroupement de services géographiquement éclatés, le redimensionnement en plus ou en moins, et la modernisation des process et des normes.

Vous avez parlé de redimensionnement. Le besoin en mètres carrés a-t-il diminué ? 

A. Natan. De nombreuses activités ne sont pas télétravaillables. Lorsqu’il s’agit d’activités impliquant des produits ou des productions, le lieu physique est, par définition, incontournable et la question de l’optimisation des mètres carrés devient cruciale pour nous.. Nous avons d’ailleurs la chance de collaborer avec des  sociétés en croissance, dont le besoin en mètres carrés augmente.

Jusqu’où accompagnez-vous vos locataires ?

D. Baret. En tant qu’’investisseur, notre souci que l’immeuble corresponde durablement au besoin de l’utilisateur est très aigu car notre volonté de pérenniser notre partenariat. Par conséquent, nous attachons une attention particulière à la qualité du bâtiment et accompagnons l’entreprise dans l’évolution de ses besoins, par exemple en construisant des extensions.

P. Frydman. À la fin du bail, le locataire peut nous renouveler sa confiance à travers un nouveau bail et nous lui offrons également la possibilité d’acquérir l’actif.

Les opérations de sale and leaseback se sont multipliées durant la crise sanitaire. Est-ce de bon augure pour votre marché ?

D. Baret. Nous ne réalisons pas de sale and leaseback dans une optique purement financière, nous nous engageons dans des opérations d’externalisation à partir du moment où nous pouvons créer de la valeur ajoutée à l’entreprise : en restructurant le bâtiment existant, en le modernisant, en l’agrandissant... Par exemple, nous réalisons actuellement un projet dans l’Est de la France, où nous accompagnons une entreprise dont l’usine ne répond plus à ses besoins de production. Notre plus-value consiste à rénover ce qui doit l’être et à multiplier sa capacité de production par deux. Avec le cash généré par la cession, et avec l’économie du coût de la construction, cette entreprise va donc pouvoir concentrer ses investissements dans son matériel de production. 

"L’intelligence collective nécessite aussi la présence"

Quelles sont les tendances consécutives à la crise qui perdureront selon vous ?

A. Natan. Le télétravail bien sûr, qui retentit et retentira sur le marché des bureaux. Et puis, nous l’observons déjà, la délocalisation des salariés du tertiaire vers des territoires offrant une qualité de vie différente de celle des métropoles.

P. Frydman. Cependant, l’intelligence collective nécessite aussi la présence, qui répond à un besoin humain et la fluidité des interactions qui nécessitent un espace commun. Parfois, les meilleures idées se matérialisent autour de la machine à café, de manière assez spontanée. 

L'intérêt collectif pour le développement durable s'est intensifié. En êtes-vous témoins dans vos différentes opérations ?

A. Natan. Oui, le développement durable est devenu en quelques années une notion clé pour nos utilisateurs, que ce soit sur les questions énergétiques, de bilan carbone ou de biodiversité, tout en diminuant leurs charges d’exploitation. Les grands groupes sont particulièrement sensibles aux enjeux de labellisation, du fait de leurs impératifs extra-financiers.

P. Frydman. En dehors du développement durable, des aspects organisationnels ou des impératifs de performance, nous œuvrons pour le “beau” qui ne coûte pas plus cher et  semble nécessaire pour nos clients, partenaires et collaborateurs. Notre métier consiste à faire sortir de terre un bâtiment dans l’espace public. La responsabilité sociale, c’est aussi l’empreinte d’un édifice dans le paysage et s’il est hideux, c’est outrageant alors que s’il est beau c’est valorisant et responsable. Nous sommes attachés à ériger des bâtiments perçus comme des œuvres, pas seulement à la rationalité, la performance et l’écologie. Il faut le “vert” et le “beau”.

Propos recueillis par Alban Castres

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