O. Delisle (Groupe Madar) : "Nous avons décidé de ralentir un peu notre vitesse de croissance"

Acteur majeur des marchés de bureaux et de commerces à Paris, le groupe familial Madar a traversé plusieurs crises depuis sa création. Olivier Delisle, son directeur général, dresse le bilan du premier semestre et partage ses convictions concernant l'évolution des marchés immobiliers.
Olivier Delisle (©D.R.)

Acteur majeur des marchés de bureaux et de commerces à Paris, le groupe familial Madar a traversé plusieurs crises depuis sa création. Olivier Delisle, son directeur général, dresse le bilan du premier semestre et partage ses convictions concernant l'évolution des marchés immobiliers.

Décideurs. Que représente le groupe Madar ?

Olivier Delisle. Le groupe Madar a été fondé par Raoul Madar il y a plus de 60 ans. Initialement, la société exerçait le métier de marchand de biens. Le groupe familial est aujourd’hui détenu par deux actionnaires principaux, Alain et Jean Madar (ndlr : fondateur d’Interparfums). A la fin des années 90, deux foncières de détention ont été constituées : Pardes Patrimoine qui est spécialisée dans le commerce et Forum Patrimoine qui est dédiée aux bureaux. Une troisième structure, baptisée Foncière du Rond-Point, se focalise sur les opérations immobilières à court terme. Le groupe Madar est également co-actionnaire du centre commercial Beaugrenelle à hauteur de 40 % et a ajouté l’investissement hôtelier à ses activités. La valeur des actifs détenus par le Groupe est estimée à un peu plus de 2 Mds€. Pardes Patrimoine a un portefeuille de 700 boutiques, dont 80 % se situent dans Paris intra-muros. L’essentiel du solde est localisé sur la Côte d’Azur. Forum Patrimoine possède pour sa part une centaine d’actifs de bureaux. Ce portefeuille se trouve à plus de 90 % dans le QCA parisien. Dans le domaine hôtelier, nous avons notamment acquis l’hôtel Port-Palace à Monaco, développons un actif dans le secteur du Sacré-Cœur, venons de livrer une opération rue de Lille dans le quartier de Saint-Germain-des-Prés et portons un sujet dans le secteur de Madeleine. Nous regardons actuellement d’autres dossiers de développement.

"Notre modèle de pure-player de commerces en pied d’immeuble dans Paris intra-muros a démontré sa robustesse et sa résilience"

Quel bilan tirez-vous de votre premier semestre d’activité ?

Nous avons redouté le pire lors des premiers jours du confinement. Nous avons immédiatement travaillé notre passif en allant rencontrer nos partenaires bancaires afin de discuter d’aménagements. Tous ont joué le jeu. Puis notre modèle de pure-player de commerces en pied d’immeuble dans Paris intra-muros a démontré sa robustesse et sa résilience. Beaucoup de nos locataires qui sont des indépendants ont cherché à préserver la valeur de leur fonds de commerce et ont réussi à assumer leurs engagements contractuels. Bien sûr, nous avons accompagné les locataires qui étaient en difficultés en étudiant les situations au cas par cas et en procédant à des rééchelonnements, à des reports, à des modifications de la périodicité d’encaissement... Au final, nous avons bien résisté au premier semestre. L’activité de nos locataires est repartie sur de bonnes bases. Nous comptons de nombreux restaurateurs au sein de notre base locative qui font 80 % du chiffre d’affaires de l’an passé à la même période, voire même plus grâce aux terrasses supplémentaires. Au niveau des bureaux, nous n’avons pas été confrontés à des problèmes d’impayés. L’hôtellerie à quant à elle été plus impactée. Notre hôtel à Monaco affiche un taux d’occupation inférieur de 25 à 30 % par rapport à son niveau habituel en période estivale. Mais nous sommes confiants dans l’avenir car nos partenaires bancaires ont joué le jeu.

Autre point important à souligner, l’essentiel de nos acquisitions concernent des actifs vides. Nous nous sommes donc mobilisés pour mettre en place des stratégies de commercialisations efficaces quand le déconfinement a commencé. Résultat : nous avons signé de nombreux baux en commerces et en bureaux. Nous avons même observé un phénomène de report avec des utilisateurs qui ont souhaité quitter leurs implantations en première couronne pour s’implanter dans Paris intra-muros. Nous connaissons ainsi une reprise dynamique.

"Nous avons mis à profit le confinement pour reconstituer une capacité d’investissement importante"

Quelles sont vos convictions concernant l'évolution des marchés immobiliers sur lesquels vous êtes exposé ?

Il est acquis que les valeurs sur les marchés immobiliers de bureaux et de commerces ne croitront pas au cours des douze prochains mois. Mais seront-elles stables ou baisseront-elles ? Difficile à dire aujourd’hui. Le volume de transactions à l’investissement va quant à lui reculer. Dans ces conditions de marchés difficiles à décrypter, nous avons décidé de ralentir un peu notre vitesse de croissance des trois dernières années et d’adopter une position d’observateur.

Nous resterons malgré tout à l’affût de belles affaires en bureaux, en commerce et en hôtellerie. Nous avons mis à profit le confinement pour reconstituer une capacité d’investissement importante. Nous mobiliserons notre agilité et notre réactivité si nous repérons des actifs intéressants en détresse dans le cadre d’une stratégie opportuniste. Nous nous focaliserons sur Paris intra-muros et les emplacements prime de la Côte d’Azur. Nous demeurons également très attentifs aux opportunités d’achat-revente dans le résidentiel, marché que nous connaissons bien depuis des années et qui reste plus que jamais porteur. Les ventes en bloc resteront donc parmi nos cibles privilégiées. 

A contrario, si nous venons à acquérir un actif iconique comme Beaugrenelle, nous le garderons en patrimoine car la politique du groupe Madar est de ne pas revendre un sujet qui ne peut être concrétisé qu’une fois dans une vie.  

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)

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