M. Khalifé (MNK Partners) : "Dans une approche rendement risque, la dimension du temps est fondamentale"

Alors que la crise a durablement bouleversé l’économie, même l’immobilier, traditionnellement considéré comme une valeur refuge, est confronté à un avenir incertain. Dans ces conditions, certaines sociétés de gestion proposent des fonds professionnels datés destinés à une clientèle professionnelle et assimilée comme telle. Mansour Khalifé, fondateur de MNK Partners, fait le point sur les stratégies mises en place par cette structure spécialisée dans l’immobilier paneuropéen.
Entretien avec MANSOUR KHALIFÉ, Fondateur MNK PARTNERS

Alors que la crise a durablement bouleversé l’économie, même l’immobilier, traditionnellement considéré comme une valeur refuge, est confronté à un avenir incertain. Dans ces conditions, certaines sociétés de gestion proposent des fonds professionnels datés destinés à une clientèle professionnelle et assimilée comme telle. Mansour Khalifé, fondateur de MNK Partners, fait le point sur les stratégies mises en place par cette structure spécialisée dans l’immobilier paneuropéen.

Décideurs. MNK Partners a déjà 4 ans. Pouvez-vous nous rappeler en quelques mots les spécificités de votre modèle et ce qui vous différencie d’autres structures de gestion privée ?

Mansour Khalifé. Créée en 2017, MNK Partners est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF, qui appartient à un groupe présent à Paris, Luxembourg et Varsovie. Nous structurons et gérons des solutions immobilières à travers l’Europe et à destination d’une clientèle professionnelle et assimilée. Dans le giron des fonds d'investissement immobiliers, le grand public connaît aujourd’hui relativement bien les SCPI.

Chez MNK Partners, nous commercialisons des fonds professionnels, typiquement les FIAR luxembourgeois ou les FPS français font partie de ce microcosme-là, au même titre que les OPPCI. Notre business model se décompose en deux approches : l’une collective offrant une solution clé en main en déployant nos convictions de marchés, l’autre privée, via notre offre de gestion privée immobilière, déployant un service sur mesure pour les clients de nos partenaires et en architecture ouverte où nous conceptualisons une gestion de portefeuilles immobiliers, à l’instar de l’offre existante sur les valeurs mobilières. Il existe aujourd’hui une très forte attractivité pour le produit immobilier. Chez MNK Partners nous sommes en mesure de créer des stratégies d’investissements en lien avec les cycles de marché. Nous offrons à nos investisseurs et nos partenaires les outils nécessaires afin de créer un portefeuille immobilier, diversifié, mutualisé, et offrant des expositions sur des marchés "momentum" différents ; choisir un réel couple rendement risque et pas uniquement une diversification par le véhicule ou le gérant.

De plus, nous nous sommes aperçus que les investisseurs faisaient face à un besoin croissant de liquidité. Nous créons nos produits en prenant en compte les contraintes de nos investisseurs et leur proposons nos fonds ouverts, MNK One et Polska by MNK, offrant une liquidité possible sur la durée de vie du fonds, mais également une offre en immobilier coté via des foncières bien établies ; à ce titre, nous proposons des produits en assurance-vie permettant de garder des poches liquides en bénéficiant des performances de l’immobilier. Notre approche est opportuniste et notre indépendance est un atout pour ce fonctionnement. Si une opportunité se présente nous n’avons aucun problème à prendre des décisions en ce sens. Par exemple, face à la demande croissante des clients avertis sur la prise de risques, nous regardons ce qu’il se passe du côté du Value Add.

"Notre approche est opportuniste et notre indépendance est un atout"

Quelle est votre approche rendement/ risque ?

Dans une approche rendement risque, la dimension du temps est fondamentale. D’abord, le risque dépend d’un état de marché et d’aléas exogènes dont parmi d’autres le risque politique et économique. Autrement dit, nous “lisons” le rendement et le risque de manière couplée et sur une période donnée : la volatilité sur les marchés financiers, mais aussi immobiliers sont fonction de l’état de l’offre et de la demande au moment de l’investissement.

Cela étant dit, c’est un fait d’affirmer que les économies sont de plus en plus cycliques, témoignant de cycles plus courts et plus amples favorisant plus de volatilité et donc plus de risque. Ceci couplé au développement de la classe d’actif immobilière (évolution du bureau, de la logistique, …), nous pensons, chez MNK Partners, qu’il conviendrait d’investir sur des maturités définies afin de permettre de circonscrire un risque sur une durée et de pouvoir se positionner sur de nouveaux cycles plus porteurs. Nous appliquons une gestion active et dynamique en prenant les gains et les pertes au bout d’une période de temps et en se réallouant en fonction des opportunités du marché. 

"La Pologne est actuellement le pays moteur de l’Europe centrale"

Vous êtes l’un des premiers acteurs à vous être orienté vers le marché polonais. Pourquoi ce parti pris pour ce pays d’Europe centrale ?

Nous sommes présents sur les marchés européens depuis plusieurs années et nous avons vu évoluer ces marchés. L'Europe fonctionne aujourd’hui à deux vitesses. À l’Ouest, nous assistons à un accroissement du flux d’investissement déséquilibrant l’offre et favorisant une inflation injustifiée des prix. Au centre et à l’est, les marchés sont plus émergents et en dynamique croissante ; l’afflux de liquidité prend des proportions offrant des profondeurs de plus en plus attractives.

La Pologne est actuellement le pays moteur de l’Europe centrale, offrant un marché à la jonction du primaire et du secondaire et permettant d’envisager un cycle haussier et favorable (appréciation du capital à moyen terme). De plus, la croissance économique y est continue depuis vingt ans. Dans une stratégie de diversification, acheter du bureau, de la logistique ou des retail parks en Pologne est pertinent. Chez MNK, nos clients souhaitent des solutions de diversification différenciantes. Notre fonds professionnel Polska répond donc parfaitement aux besoins de diversification de notre clientèle française.

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