Marc Legardeur (AXA Banque) : « La notion de crise immobilière a peu d’impact sur la clientèle haut de gamme »

Experte reconnue en matière de crédit patrimonial, la Banque Patrimoniale d’AXA accompagne  une clientèle haut de gamme sur des solutions de financement sur mesure. Marc Legardeur,  son directeur, se confie sur son activité 2018, ses objectifs pour les mois à venir, les attentes  de ses clients et la santé du marché de l’immobilier.
Marc Legardeur

Experte reconnue en matière de crédit patrimonial, la Banque Patrimoniale d’AXA accompagne une clientèle haut de gamme sur des solutions de financement sur mesure. Marc Legardeur, son directeur, se confie sur son activité 2018, ses objectifs pour les mois à venir, les attentes de ses clients et la santé du marché de l’immobilier.

Décideurs. Quel bilan faites-vous de votre année 2018 ?

Marc Legardeur. L’année 2018 aura été une très belle année pour la Banque Patrimoniale d’AXA. Nous avons atteint tous les objectifs qui nous avaient été assignés. L’une de nos volontés était de redynamiser notre activité en épargne financière, principalement les comptes-titres et les plans d’épargne en actions (PEA). Le projet a abouti et nous sommes en train de finaliser une nouvelle offre. Nous nous étions, par ailleurs, fixés comme ambition de concrétiser 1,3 M€ de crédit patrimonial. Avec 1,333 M€ de crédit réalisé, ce palier a été atteint. La qualité de notre offre, soutenue par le travail de nos équipes, a permis de séduire de nouveaux clients et de les assister sur leurs besoins bancaires. En 2018, nous avons renforcé un peu plus notre rayonnement sur le marché.

Votre offre en compte titres et PEA a-t-elle été soutenue par la mise en œuvre de la « flat-tax » à 30 % ?

Inévitablement, la convergence des fiscalités entre l’assurance vie et les comptes-titres a favorisé l’alignement des planètes autour d’une offre en compte-titres et PEA.

On observe, là aussi, depuis quelques années un alignement des planètes favorables au crédit patrimonial. Ces conditions sont-elles toujours aussi attractives en 2019 ?

Les conditions de taux vont certainement évoluer. Jusqu’à présent, nous étions dans une situation très favorable sur les taux d’intérêt. Le Brexit, les tensions commerciales entre la Chine, l’Europe et les États-Unis ainsi que les mouvements sociaux rencontrés ces derniers mois en France pourraient avoir des conséquences sur la courbe des taux. Faut-il pour autant anticiper des mouvements importants ? Il est difficile de répondre précisément à cette question au moment où nous parlons car toutes ces problématiques n’ont pas encore été résolues. Si au cours des trois dernières années, les taux ont évolué de manière très linéaire, les mois qui viennent s’annoncent logiquement plus fluctuants. Mais la place de la France en Europe et notre fiscalité se sont stabilisées. Je suis donc serein pour 2019 en ce qui concerne le développement de la Banque Patrimoniale.

« Nous avons l’objectif de réaliser 1,8 Md€ de crédit patrimonial »

Quel est le profil de votre clientèle ?

Notre clientèle a légèrement évolué. Au-delà de notre clientèle d’origine et aux côtés de celle amenée par AXA Wealth Management, nous accompagnons les chefs d’entreprise en réflexion voire en préparation de la transmission de leur entreprise. Notre volonté est de pouvoir les conseiller sur une stratégie patrimoniale à moyen terme. L’année dernière, une grande part de nos clients nous ont toutefois sollicités pour concrétiser un projet à connotation immobilière (bureaux, murs de boutique, habitation), motivés par les taux de rendement encore intéressants en France. Enfin, nous finançons de manière très marginale les résidences principales et secondaires.

Comment se sont comportés vos clients au cours des derniers mois ? Avez-vous connu un ralentissement de votre activité en raison des mouvements sociaux ?

Quelques clients se sont mis en position d’attente. Ils ont eu un temps d’hésitation, s’interrogeant sur l’opportunité d’investir en France ou dans un autre pays européen. Ce sujet semble être désormais derrière nous. D’ailleurs, notre activité se porte très bien. Sur les trois premiers mois de l’année 2019, nous avons financé pour 460 M€ d’opérations immobilières. Un chiffre qui démontre à lui seul la volonté d’investissement en France de la clientèle haut de gamme.

Quels sont vos objectifs pour cette année ?

Nous avons l’objectif de réaliser 1,8 Md€ de crédit patrimonial, une ambition en lien avec notre présence et notre référencement sur le marché. Nous sommes en train de récolter les fruits de notre travail. Un certain nombre de nos clients nous sollicitent régulièrement quand d’autres viennent vers nous sur recommandation. Nous avons une approche patrimoniale plutôt que d’investissement. Nos clients apprécient le fait que nous faisons entrer dans l’analyse de risque les dimensions patrimoniales, et pas exclusivement les questions de cashflow ou de rentabilité immédiate. Nous avons également la volonté de travailler avec des partenaires bancaires. Nos équipes se sont donc rapprochées d’une quinzaine d’établissements pour monter des cofinancements et des pools. Nous avons la volonté très ferme de réaliser 300 M€ de collecte sur cette activité, dès cette année. Pour porter notre stratégie, les métiers liés aux activités Wealth Management de l’assureur et de la Banque Patrimoniale se sont, depuis le 1er janvier 2019, fortement rapprochés. Nous avons une vision encore plus transversale de l’approche client et de l’équipement de nos apporteurs d’affaires. Les activités en « banque et assurance » sont aujourd’hui totalement décloisonnées sur la clientèle haut de gamme.

« Une remontée des taux devrait s’accompagner d’une remontée des loyers »

À votre avis, faut-il s’attendre à une crise immobilière à court terme ?

J’ai participé récemment à une table ronde sur le sujet avec un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) et un investisseur en immobilier. Nous avons conclu que la notion de crise immobilière avait peu d’impact sur la clientèle haut de gamme. Que l’on puisse faire face dans les mois ou semestres à venir à un recalage de la valeur de l’immobilier au regard des fondamentaux économiques est probable. Mais cet ajustement ne signifiera pas une crise. Dans tous les cas, cette situation ne serait pas une source d’inquiétude importante pour nos clients investisseurs car ils ont acquis leur bien immobilier dans une volonté patrimoniale, dans le but de le conserver sur le long terme. Les marchands de biens ou les promoteurs immobiliers pourraient davantage souffrir de la situation.

Est-ce qu’une remontée des taux impactera la stratégie de la Banque Patrimoniale d’AXA ?

Non, elle n’aura pas d’incidence. Cela va seulement rendre un peu plus compliquée sa réalisation. Une remontée des taux devrait, en effet, s’accompagner d’une remontée des loyers et des taux de rendements internes (TRI) des investissements immobiliers de nos clients. Nous n’avons pas été impactés par la transformation de l’impôt sur la fortune (ISF) en un impôt centré sur la fortune  immobilière (IFI). De la même manière, nous ne serons pas malmenés, au-delà de l’acceptable, par la remontée des taux. 

Propos recueillis par Aurélien Florin

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