Logistique : forme lumineuse mais avenir assombri

Après une très belle année 2019 marquée par d’importantes prises à bail et un volume investi exceptionnel, le marché de l’immobilier logistique a subi un coup d’arrêt dû à la crise sanitaire. Pour mieux redémarrer ?

Après une très belle année 2019 marquée par d’importantes prises à bail et un volume investi exceptionnel, le marché de l’immobilier logistique a subi un coup d’arrêt dû à la crise sanitaire. Pour mieux redémarrer ?

Classe d’actifs star depuis de nombreuses années, la logistique a de nouveau bouclé un exercice bel exercice 2019 avec plus de trois millions de mètres carrés placés, selon les chiffres de JLL. Le début de l’année s’est montré particulièrement dynamique, avec un premier semestre record culminant à plus de 1,8 millions de mètres carrés, tandis que les six mois suivants ont vu l’activité revenir à des niveaux de marché plus classiques. Au global, l’activité aura tout de même affiché un recul de 9 % par rapport à 2018, année record. Prestataires logistiques et chargeurs se sont répartis équitablement les surfaces disponibles.

Gros actifs et diversification géographique

Particularité de l’année, 2019 a vu les marchés hors dorsale prendre le pas sur leurs pendants de l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille, puisqu’ils ont concentré 53 % des surfaces commercialisées. Selon Jean-Marie Guillet, directeur logistique chez JLL France, cette appétence pour les marchés secondaires tient à une « tension du marché toujours plus force sur la dorsale », notant que l’on « assiste à l’émergence de nouveaux points chauds sur l’Hexagone, notamment sur l’arc Atlantique ». L’Île-de-France a quant à elle perdu sa place de « leader de la dorsale » au profit des Hauts-de-France, selon les données de Arthur Loyd Logistique. Une fois de plus, les grandes surfaces (plus de 40 000 mètres carrés) ont représenté le segment de marché le plus dynamique, avec plus de vingt transactions enregistrées, Amazon ayant notamment pris à bail un entrepôt de 185 000 mètres carrés à Augny (Moselle).

L’investissement au top

Les entrepôts ont également eu une cote exceptionnelle auprès des investisseurs, puisque que le volume investi en France s’est élevé à 4,7 milliards d’euros en 2019, un niveau 76 % supérieur à celui de l’année précédente ! Cette croissance exceptionnelle est toutefois à tempérer car nourrie par l’acquisition par Argan du portefeuille Cargo pour un montant de 900 millions d’euros. Conséquence de cette appétence durable, le taux de rendement prime s’établit désormais à 4 %, une baisse n’étant pas à exclure pour les prochains mois. Les portefeuilles ont la préférence des investisseurs, puisque représentant 56 % du montant investi. Le nombre de signatures enregistré est toutefois remarquable : 88, soit plus du double par rapport à la moyenne décennale qui s’élève à 41. Bien que présents, les investisseurs hexagonaux restent minoritaires, puisque les étrangers ont représenté 55 % du volume investi en France en 2019. Toujours aussi présents, les américains ont vu arriver la concurrence d’investisseurs asiatiques, notamment Sud-Coréens, à l’image du reste du marché immobilier tricolore.

Covid-19, quelles conséquences ?

L’année 2020 a commencé sur les chapeaux de roues, porté par les opérations de finalisation de portefeuilles engagées en 2019 : 1,4 milliards d’euros ont ainsi été investis au premier trimestre, soit une progression de 183 % par rapport à l’année précédente. Côté location, un fort ralentissement lié la crise sanitaire s’est évidemment fait sentir. Selon les chiffres d’Arthur Loyd, seuls 382 000 mètres carrés ont été placés au premier trimestre, « un score non seulement inférieur de 49 % à la moyenne des surfaces commercialisées depuis 2015, mais également en deçà des volumes placés dans les années 2011-2014, période de reprise pour l’immobilier logistique après la crise de 2008 ». Tous les secteurs de la dorsale sont affectés, avec un « quasi-arrêt » des opérations de plus de 40 000 mètres carrés. « Il ne fait nul doute que la crise actuelle ne laissera pas indifférent et que de nouvelles questions stratégiques s’imposeront aux acteurs de la logistique. Notamment celle de la résilience de leur supply chain qui pourrait les amener à favoriser le rapprochement et la multiplication des points d’approvisionnement, ce qui contribuerait in fine à une hausse de la demande régionale » conclut Jean-Marie Guillet, directeur logistique chez JLL France.

Boris Beltran

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