Les nouvelles obligations découlant du décret tertiaire

Conçu pour la rénovation du parc tertiaire existant, le décret "tertiaire", arrivé sur la scène juridique le 23 juillet 2019,
est entré en vigueur le 1er octobre 2019. Ce texte met en place une obligation ambitieuse de réduction contrôlée et planifiée
des consommations énergétiques : 40 % d’ici 2030, 50 % en 2040 et 60 % pour 2050. Son champ d’application étendu
induit des implications juridiques significatives dans les relations contractuelles des acteurs du secteur immobilier. Analyse de José Ibanez, avocat associé chez LVI Avocats.

Conçu pour la rénovation du parc tertiaire existant, le décret "tertiaire", arrivé sur la scène juridique le 23 juillet 2019, est entré en vigueur le 1er octobre 2019. Ce texte met en place une obligation ambitieuse de réduction contrôlée et planifiée des consommations énergétiques : 40 % d’ici 2030, 50 % en 2040 et 60 % pour 2050. Son champ d’application étendu induit des implications juridiques significatives dans les relations contractuelles des acteurs du secteur immobilier. Analyse de José Ibanez, avocat associé chez LVI Avocats.

Une obligation de réduction énergétique résolument ambitieuse

En trois étapes décennales : Texte clé de l’ordonnancement juridique "tertiaire", le décret, codifié aux articles R 131-38 et suivants du Code de la construction et de l’habitat (CCH), constitue la pièce maîtresse du "pack énergétique" initié par la loi Elan du 23 novembre 2018 (article L. 111-10.3 et suivants du CCH) et parachevé par l’arrêté « méthode » du 10 avril 2020. Le décret définit en quinze articles la mise en application des objectifs de réduction de la consommation énergétique finale pour le parc tertiaire, jalonnés en trois étapes décennales : 40 % d’ici 2030 ; 50 % d’ici 2040 ; 60 % d’ici 2050. Notons que l’obligation imposée par le texte est une obligation de réduction qui s’apparente plus à une obligation de résultat qu’à une obligation de moyens : il ne suffit pas d’être déjà performant, il faudra être meilleur ! Le respect de l’objectif fixé est apprécié par rapport à un point de référence : le seuil référentiel correspond à une année pleine (douze mois) d’exploitation et de consommation (incluant chauffage, éclairage, ventilation…). Le seuil référentiel ne peut être antérieur à 2010. À défaut de données de consommation réelles exploitables, le seuil sera fixé en valeur absolue par référence à des catégories d’activité. Bien sûr, il sera toujours possible de moduler le respect des objectifs de réduction énergétique mais il ne sera pas question de les éviter ou de les supprimer. Le texte prévoit en effet la possibilité, dans certains cas limités, d’assouplir les objectifs s’il existe des contraintes techniques, patrimoniales ou architecturales trop importantes, ou un temps de retour sur investissement trop long.

Par les propriétaires et occupants : Les assujettis à l’obligation de réduction énergétique recoupent les propriétaires et occupants de bâtiments à usage tertiaire privé et public de plus de 1 000 mètres carrés de surface au plancher ou cumulée (bureaux, hôtels, commerces, écoles, bâtiments administratifs…), mais aussi les bailleurs et preneurs selon les dispositions définies dans le bail. Ces derniers sont tenus désormais de mettre en oeuvre les moyens nécessaires, c’est-à-dire de définir un programme d’action pour atteindre les objectifs fixés par le texte. Ils sont soumis à cet égard à une obligation déclarative : au plus tard au 31 septembre 2021, les assujettis devront avoir transmis les informations énergétiques et correctives envisagées à la plateforme Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (Operat). Cette plateforme gérée par l’Ademe établira une sorte de cartographie des lieux en respectant le caractère secret et anonyme des informations transmises. Si la sanction du non-respect de l’obligation reste à ce stade symbolique (application d’une amende administrative allant de 1 500 euros à 7 500 euros), la véritable sanction résultera de la mauvaise publicité que pourrait s’attirer le récalcitrant "name and shame" mais aussi et surtout du marché lui-même dans la mesure où le respect du critère énergétique du bâtiment devient de facto un facteur de valorisation économique de l’actif immobilier. À tel point que le texte prévoit à cet égard l’obligation d’adjoindre une annexe informative sur la base de l’attestation numérique annuelle (R 111-10-3 du CCH) en cas de transaction ou de location du bien assujetti.

"Le décret définit en quinze articles la mise en application des objectifs de réduction de la consommation énergétique finale pour le parc tertiaire"

Des implications juridiques étendues


De par la portée de son champ d’application, on mesure l’importance des implications que ce texte va engendrer dans les relations juridiques et pas seulement entre propriétaires et locataires. Le premier impact du décret va se produire dans la relation propriétaire-bailleur/ preneur dans la mesure où l’application du texte va conduire ces derniers à redéfinir le périmètre de leurs obligations respectives dans le bail et dans son annexe environnementale. Ce qui n’est pas tâche facile quand on sait que le référentiel de durée d’investissement d’un propriétaire n’est pas forcément le même que celui d’un locataire. Cette situation va probablement donner un nouvel essor à l’utilisation du Contrat de performance énergétique (CPE) en tant que support juridique existant permettant la mise en oeuvre des obligations de réduction énergétique. Cette réalité ne doit pas cependant occulter les autres implications possibles du décret, notamment en matière de contrat de franchise : faudra-t-il dorénavant que le franchiseur informe le franchisé des contraintes imposées par le décret au stade du Document d’information préalable (DIP) ?

Le droit de la construction est lui aussi concerné par la portée des obligations nouvelles : comment faudra-t-il prendre en compte la portée de l’obligation de réduction énergétique dans les marchés et éviter les risques de litiges y afférents. Comment appréhender à ce titre l’extension de la notion d’impropriété à destination énergétique du bâtiment ? Le droit des assurances n’est pas non plus épargné car les risques juridiques découlant de la prise en compte des nouvelles obligations énergétiques par les assurés conduiront nécessairement à l’actualisation des couvertures dans les polices d’assurance qu’il s’agisse de garanties obligatoires ou non. La liste ne s’arrête pas là et la mise en pratique du décret viendra nécessairement soulever des questions nouvelles qui vont bientôt se poser. Il faudra être prêt à y apporter les réponses adéquates.

José Ibanez, avocat associé, LVI Avocats

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