La Cour de justice de l’Union européenne a récemment rendu un arrêt dans lequel elle dispense Airbnb de posséder une carte professionnelle d’agent immobilier. Un moyen de rappeler à la France, ainsi qu’aux États membres de l’UE, l’existence de textes européens consacrant la liberté du commerce électronique. Et, pour les principaux acteurs du secteur, de revendiquer une nouvelle régulation.
Le rappel à l'ordre de la CJUE dans l'affaire Airbnb
Airbnb n’est pas un agent immobilier. Voici le principal enseignement qu’il faut tirer de l’arrêt rendu le 19 décembre 2019 par la Cour de Luxembourg. Si cette décision ne semble concerner que les activités françaises de la célèbre plateforme irlandaise, en réalité, elle a vocation à rayonner sur le plan européen. Pour saisir les enjeux et questions de l’affaire, il convient de remonter à l’action en justice introduite par l’Association pour un hébergement et un tourisme professionnel (Ahtop) contre Airbnb.
Analyse fine de la prestation de services
À la suite de plusieurs plaintes pénales déposées contre Airbnb Ireland par la maire de Paris, Anne Hidalgo, et l’Ahtop, cette dernière se constitue partie civile devant la CJUE pour dénoncer l’« exercice d’une activité d’entremise et de gestion d’immeubles et de fonds de commerce sans carte professionnelle au titre de la loi Hoguet ». Concrètement, l’association soutenait que la plateforme irlandaise exerçait l’activité d’agent immobilier sans détenir de carte professionnelle et violait par conséquent la loi applicable en France pour les activités de cette profession. Cette loi du 2 janvier 1970 réglemente en effet les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. De son côté, Airbnb Ireland se prévalait de la directive européenne sur le commerce électronique de 2000 pour déroger à la réglementation française. Deux questions sont donc posées à la CJUE : celle de savoir si les prestations fournies en France par Airbnb Ireland bénéficient de la liberté de prestation de services prévue par la directive européenne, et si les règles restrictives à l’exercice de la profession d’agent immobilier en France inscrite dans la loi Hoguet de 1970 sont opposables à Airbnb Ireland pour son activité en France.
« Les plateformes électroniques ne sont pas toutes à placer sur le même plan puisque, juridiquement, la directive de 2000 ne s’applique pas à toutes », nous signale Jean-Daniel Bretzner, associé du cabinet Bredin Prat et conseil d’Airbnb Ireland dans l’affaire. Et pour cause, ce texte européen leur bénéficie lorsque deux critères sont réunis : le service sous-jacent proposé doit créer un nouveau marché et l’entreprise qui exploite cette plateforme doit exercer une forte influence sur les conditions dans lesquelles le service sous-jacent est influent. L’exemple le plus parlant pour comprendre les conditions d’application de ce texte n’est autre que celui concernant Uber, pour lequel la CJUE avait rendu un arrêt le 20 décembre 2017. Selon la plus haute juridiction européenne, le service d’Uber n’était pas un simple service d’intermédiation entre deux parties dans la mesure où la célèbre société de VTC exerçait une influence décisive sur les conditions de la prestation de ses services. Selon la CJUE, Uber, bien qu’indépendant, dispose d’un pouvoir de contrôle marqué sur le marché de la prestation des services de transport de personnes : la fixation du prix minimum de la course, la collecte du prix auprès du client et le reversement d’une partie de ce prix au chauffeur non professionnel. Il a par ailleurs procédé à une certaine harmonisation de ses véhicules, des voitures noires ou de couleur foncée pour la plupart. Ce service d’intermédiation n’étant pas considéré comme faisant partie intégrante d’un service global dont l’élément principal est un service de transport, la directive de 2000 ne s’applique pas. « La CJUE a livré une analyse très fine de la notion de prestation de service, sur laquelle elle s’est appuyée pour rendre l’arrêt concernant Airbnb », commente Jean-Daniel Bretzner.
Une mise au point
Adoptée en 2000, la directive sur le commerce électronique prévoit un cadre garantissant la sécurité juridique des transactions pour les entreprises et les consommateurs. En ce sens, elle établit des règles harmonisées sur certaines questions comme les exigences en matière de transparence et d’informations imposées aux fournisseurs de services en ligne, les communications commerciales, les contrats par voie électronique ou les limites de la responsabilité des prestataires intermédiaires. Dans le cadre des plaintes pénales engagées contre Airbnb, le juge français s’en est remis au juge européen, lequel a tranché. « L’UE est dotée d’un texte destiné à favoriser l’émergence du commerce électronique, que les États ne peuvent restreindre, analyse Jean-Daniel Bretzner. La CJUE réaffirme donc ici le principe de la liberté de la prestation de service. L’arrêt peut s’interpréter comme un avertissement fait aux États s’ils entendent réguler le commerce électronique en appliquant leur législation nationale », poursuit-il.
« L’UE est dotée d’un texte destiné à favoriser l’émergence du commerce électronique, que les États ne peuvent restreindre »
Cet arrêt, qui a vocation à rayonner dans tous les États membres de l’UE, fait office de mise au point à l’heure où de nombreuses villes européennes souhaitent restreindre les activités d’Airbnb. Ces dernières estiment que les dispositions de la directive européenne ne permettent pas de contrôler suffisamment le nombre de logements meublés mis en location sur Airbnb. Poussées par la grogne des professionnels de l’hôtellerie, plusieurs d’entre elles réclament même la création d’une nouvelle directive visant à garantir une évolution des locations meublées touristiques en Europe. Pour faire face à ces controverses, le géant de la location de logements soutient de son côté la création d’un régulateur numérique européen. « Le but d’Airbnb n’est pas de faire voler en éclats toutes les réglementations existantes en matière de commerce électronique, estime Jean-Daniel Bretzner. Les problématiques des plateformes de location doivent se résoudre sur le plan européen, une harmonisation entre les États est souhaitable. »
À Paris, la mairie a pris le problème à bras-le-corps et continue de s’engager dans une lutte contre Airbnb, alors que la campagne pour les prochaines élections municipales bat son plein. Anne Hidalgo prévoit déjà, en cas de réélection, d’interroger les Parisiens sur la question de savoir s’ils souhaitent que la durée maximale de location d’un logement Airbnb soit abaissée. L’actuelle maire de Paris accuse même Airbnb de détourner du marché plusieurs dizaines de milliers de logements.
Une guerre sans fin ?
Le phénomène Airbnb prend de l’ampleur d’année en année. D’après les chiffres récoltés par l’entreprise, la France représente le deuxième marché de location touristique saisonnière derrière les États-Unis. Un succès qui s’intensifiera assurément lorsqu’elle accueillera les Jeux olympiques en 2024. Un partenariat entre le Comité international olympique (CIO) et Airbnb a d’ailleurs été noué à cette occasion. Un accord qualifié « d’immoral » et « d’outrageux » par les professionnels de l’immobilier qui ont cependant réaffirmé leur volonté de poursuivre une collaboration étroite avec le comité d’organisation des JO parisiens, après avoir obtenu des clarifications sur le partenariat litigieux.
Outre-Manche, les relations entre Londres et Airbnb semblent moins houleuses. Confrontées aux mêmes problématiques que Paris, la capitale britannique mais aussi Amsterdam ont pu trouver un terrain d’entente avec la plateforme puisqu’elle limite la durée de location des logements : les loueurs ne pourront plus proposer leur hébergement plus de 60 jours par an à Amsterdam et de 90 jours à Londres. Si des discordes continueront d’exister en Europe, une issue semblable serait souhaitable pour Paris, qui éviterait ainsi une guerre sans fin. Depuis le 1er janvier, Airbnb limite à 120 jours par an la location de logements dans 18 villes de France. Anne Hidalgo ambitionne cependant de réduire ce nombre à 30 jours, ce qui laisse présager de nouvelles frictions.
La récente victoire d’Airbnb devant la CJUE coïncide par ailleurs avec son entrée en Bourse prochaine. Valorisé 31 milliards de dollars, la célèbre plateforme de location de logement prévoit cette opération pour le courant de l’année 2020. La machine Airbnb n’est donc pas près de s’enrayer.
Note de bas de page : 1. Directive 2000/31/CE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2000 relative à certains aspects juridiques des services de la société de l’information, et notamment du commerce électronique, dans le marché intérieur (« directive sur le commerce électronique »).
