Laurent Mogno (Perl) : « Le rapport entre la propriété et l’usage évolue considérablement »

Laurent Mogno (Perl) : « Le rapport entre la propriété et l’usage évolue considérablement »

Pionnière dans l’investissement en nue-propriété, Perl a fait de l’innovation un axe stratégique. Son directeur général nous explique sa feuille de route.

Décideurs. Qu’est-ce qui a motivé la création de Perl, société spécialisée dans l’investissement en nue-propriété ?
Laurent Mogno.
Nous avons imaginé cette solution il y a quinze ans pour répondre à deux enjeux : produire des logements pour les actifs en zones très tendues, situés à proximité des bassins d’emploi et réaliser un produit-retraite performant, patrimonial, disposant d’un sous-jacent immobilier. De là est né l’investissement en nue-propriété qui s’appuie sur le principe du démembrement immobilier. Dans les zones en forte tension foncière, nous proposons à un investisseur désireux de préparer sa retraite d’acheter à moindre coût un bien dont il aura la pleine-propriété dans quinze ans, et nous cédons l’usufruit temporaire de ce même appartement à un bailleur social institutionnel.

Décideurs. Le chiffre d’affaires de Perl, a enregistré une croissance à deux chiffres en 2014 pour atteindre 176 millions d’euros. Quelles sont les clés de votre succès ?
L. M.
Notre offre réunit une communauté d’intérêts : les bailleurs, comme les collectivités locales, augmentent de façon complémentaire leur offre de logements sans utiliser ni fonds propres, ni subventions. Les épargnants investissent dans des biens qui se valorisent mécaniquement au fil des années par le biais du remembrement de leur propriété, en n’ayant à s’acquitter d’aucune taxe, ni charge ni travaux, tandis que les locataires bénéficient d’une offre locative plus importante dans des zones très tendues, où se situent leurs emplois. Depuis notre création, nous avons ainsi mobilisé près d’un milliard d’euros d’épargne privée pour produire 4 000 logements dans des zones extrêmement tendues (Île-de-France, Paris compris, région Paca, grand littoral Atlantique, Rhône…), avec une moyenne de 800 à 1 000 logements par an.

Décideurs. Nexity a récemment acquis 76 % du capital de Perl. Qu’en attendez-vous ?
L. M.
L’opportunité de ce partenariat avec Nexity a été saisie au moment où nous souhaitions renforcer nos moyens opérationnels et financiers, tout en continuant d’innover. Nous avons trouvé en Alain Dinin, président-directeur général de Nexity, un entrepreneur aussi convaincu que nous de l’importance croissante de la notion d’usage dans la société. Nous allons, ensemble, travailler sur des innovations destinées aussi bien aux investisseurs particuliers ou institutionnels qu’aux primo-accédants.

Décideurs. Pourquoi croyez-vous en cette notion d’usage et quelles formes ces innovations pourraient prendre ?
L. M.
Il suffit d’observer l’évolution de la société pour constater que le rapport entre la propriété et l’usage évolue considérablement, notamment auprès des nouvelles générations, et cela concerne de nombreux produits : les véhicules, les biens de consommation mais aussi le logement. Se loger qualitativement près de son emploi devient une nécessité absolue et, face à la cherté du prix du foncier, dissocier sa propriété de son usage est une solution performante. Il est également indispensable d’imaginer de nouveaux produits immobiliers d’investissement-retraite sur ces territoires attractifs qui concentrent l’emploi, les services et les transports. Nous pouvons faire preuve d’innovation en appliquant le principe du démembrement à d’autres produits. Nous l’avons déjà fait pour des résidences étudiantes et sociales. Pourquoi ne pas imaginer, par exemple, une offre à loyers sociaux destinée aux seniors ? De nombreuses possibilités existent…

Décideurs. Perl a participé à la création de la première SCPI d’actifs en nue-propriété. Qu’est-ce qui vous attire dans la pierre-papier ?
L. M.
Jusqu’à présent, nous commercialisions nos produits en immobilier direct auprès de conseillers en gestion de patrimoine indépendants, de réseaux de grandes banques ou de compagnies d’assurance. Les véhicules collectifs permettent d’orienter les capitaux de l’assurance-vie vers des actifs en nue-propriété et favorisent le retour des investisseurs institutionnels en compte propre sur des actifs sécurisés, sous gestion, et ne présentant pas de risque locatif. La loi Alur a rendu possible l’éligibilité de la nue-propriété aux SCPI et OPCI. Primonial, en partenariat avec Perl, a lancé Patrimmo Croissance, première SCPI à capital variable de nue-propriété. Les assureurs peuvent positionner cette SCPI en unité de compte dans leurs contrats d’assurance-vie. La collecte, en cours, montre une forte appétence. L’objectif de collecte est de quarante millions d’euros pour cette première année. Le rendement de cette SCPI de capitalisation bénéficie de deux moteurs de performance : la reconstitution automatique de la pleine propriété produisant un rendement d’environ 3,5 % et une éventuelle performance immobilière qui, elle, dépendra de l’évolution des prix de l’immobilier. Nous nous intéressons aussi aux OPCI destinées aux investisseurs institutionnels et espérons un lancement prochain.

Propos recueillis par Sophie Da Costa

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