La veille immo du 24 juillet 2019

WeWork qui s’invite à La Défense, Icade en passe d’acquérir l’ensemble Pointe Métro 1 à Gennevilliers, la CDC qui n’atteindra pas ses objectifs de contribution au plan Fabius… Décideurs vous propose une synthèse des actualités immobilières du 24 juillet.

WeWork qui s’invite à La Défense, Icade en passe d’acquérir l’ensemble Pointe Métro 1 à Gennevilliers, la CDC qui n’atteindra pas ses objectifs de contribution au plan Fabius… Décideurs vous propose une synthèse des actualités immobilières du 24 juillet.

 

WeWork s’invite à La Défense dans les Collines de l'Arche


Wework a signé un bail La Défense sur la totalité d’un des immeubles au sein des Collines de l'Arche. Selon nos informations, le géant américain du coworking a loué 15 500 m². L’immeuble bénéficiera d’un projet de rénovation début 2020 pour une ouverture à la mi année 2020. Wework y accueillera 2 500 nouveaux membres. « L’arrivée de Wework à Paris La Défense conforte la dynamique d’un quartier ouvert aux startups, entrepreneurs et business unit innovation des entreprises », indique Marie-Célie Guillaume, directrice générale de Paris La Défense. Son implantation vient renforcer l’offre de coworking dans le quartier d’affaires, qui compte déjà plus d’une dizaine d’opérateurs, pour un total de près de 50 000 m² (soit l’équivalent d’une tour de 38 étages). Le coworking à La Défense démontre qu’il est possible de transformer l’offre du territoire, qu’il s’agisse de bâtiments non IGH ou de plusieurs étages d’une tour. » Et Nicolas Maciocia, responsable immobilier de WeWork Western and Southern Europe, d’ajouter : « L’attractivité de Paris pour nos membres est importante. C’est pourquoi nous avons décidé d’être au plus près de leurs besoins et être à La Défense est un élément important pour assurer notre développement auprès des groupes français et étrangers. Ces derniers représentent 40 % de notre clientèle. Par ailleurs, pour les start-ups, être à La Défense est aussi un moyen d’être proches des grands groupes français et étrangers implantés à La Défense. » Wework a été conseillé par CBRE et King & Spalding pour cette réalisation.

 

Morning Coworking signe trois nouveaux espaces à Paris


Morning Coworking annonce la signature de trois nouveaux espaces : deux dans le 8e et un dans le 16e arrondissement de Paris. Le premier de 1 700 m² signé avec BNP Paribas REIM ouvrira ses portes Rue d’Artois dans le 8e arrondissement, le deuxième de 2 200 m² à Saint-Augustin (immeuble Grand Marnier) aux côtés de Financière du Grand Palais et Alliance Terres Rares et le troisième dans un immeuble de 2 600 m² près du Trocadéro. Depuis le début de l’année 2019, Morning Coworking a ainsi signé sept nouveaux espaces ce qui représente 23 000 m². « Notre objectif est de signer entre 30 000 et 50 000 m² par an en Ile-de-France », précise Clément Meyer, directeur chez Morning Coworking. Depuis sa création en 2013, la société a signé plus de 36 espaces totalisant environ 100 000 m². Aujourd’hui, Morning Coworking opère 22 espaces abritant plus de 550 entreprises et 5 500 coworkers sur environ 70 000 m². « Les coworkers sont devenus des acteurs incontournables du marché tertiaire parisien, explique Clément Alteresco, fondateur de Morning Coworking. Les cinq principaux acteurs représentent environ 10 % de la demande placée en 2018 (soit environ 120 000 m²) et 2 0% à 25 % de la demande placée en 2019 (soit environ 200 000 m²). Nous nous attendons à ce que cette tendance dure étant donné la capitalisation des acteurs et les conditions de marché. A ce rythme, le coworking représentera 8% à 10% de l'offre de bureaux à Paris d’ici 2024 (selon une étude de marché réalisée par une équipe en interne). »

 

Premier semestre record pour le marché locatif des bureaux lillois

(©Wikipedia / Under [CC BY-SA 3.0])

Deuxième marché régional en termes de volume de transactions, la Métropole Lilloise affiche une très belle progression au cours de ce premier semestre 2019 selon BNP Paribas Real Estate. Avec plus de 145 000 m² placés (neuf + seconde main) et une augmentation de 38 % des volumes de transactions par rapport au premier semestre 2018, Lille profite d’un marché dynamique grâce à sa métropole polycentrique. Cette progression peut s’expliquer par plusieurs facteurs selon le conseil : un renouvellement du parc immobilier des utilisateurs afin de coller aux nouvelles ambiances de travail avec une part du neuf de 64 % sur ce semestre (vs. 47 % en 2018) ; une profondeur du marché avec 29 transactions supérieures à 1 000 m², dont 5 de plus de 5 000 m², et plus de la moitié des transactions (107) qui se font en deçà des 250 m² ; une concentration du volume des transactions sur les secteurs de Lille, Euralille et Villeneuve d’Ascq, qui totalisent 77% de l’ensemble des transactions du marché. Si le stock d’offres à un an reste stable (16 mois de commercialisation), BNP Paribas Real Estate appelle à la vigilance pour l’écoulement des programmes en blanc livrés à horizon fin 2020-2021 pour lesquels les premières négociations devraient débuter. « Avec plus de 300 000 m² placés ces 12 derniers mois, Lille change de statut, notamment à l’échelle européenne, analyse Jean-Laurent de la Prade, directeur général adjoint transaction-pôle régions. S’il reste bien derrière Bruxelles, le marché lillois rivalise maintenant avec sa voisine Amsterdam, capitale économique des Pays-Bas. En France, Lille conforte sa troisième place après Paris et Lyon. L’écart de Taux Prime entre les 3 villes s’est ainsi considérablement réduit ces 3 dernières années. » Et Xavier Delecroix, directeur adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France à Lille, d’ajouter : « En comparaison, notre volume de bureaux placés sur cette période est l’équivalent de l’ensemble des transactions de l’année 2012. Avec près de 200 transactions, dont 16 au-dessus de 2000 m², la métropole lilloise bénéficie de nombreux avantages, avec des immeubles toujours de meilleure qualité. »

 

Icade en passe d’acquérir l’ensemble Pointe Métro 1 à Gennevilliers


Icade a signé un contrat de cession de parts portant sur l’acquisition de Pointe Métro 1, situé à Gennevilliers pour une valeur d’actif de 123 M€. Implanté à 300 mètres du métro Gabriel Péri et intégré à la ZAC Coeur de Seine, Pointe Métro 1 a été conçu par Jean-Paul Viguier. L’ensemble est labellisé HQE Construction et constitué de trois bâtiments, d’une surface utile de 23 518 m². Il compte 429 emplacements de parking. Vendu par la Foncière NW2 (SPPICAV), gérée par Normandie REIM, cet immeuble est intégralement loué depuis sa livraison en 2010 à un locataire dont la durée résiduelle du bail est de 5 ans. La signature définitive de la transaction devrait intervenir courant septembre 2019 après la levée des conditions suspensives usuelles.

 

Casino sur le point de céder trois nouveaux hypermarchés

(© Wikipedia / Groupe Casino [CC BY SA 3.0])

Le groupe Casino a conclu de nouvelles promesses unilatérales d’achat dans le cadre de sa stratégie visant à céder des magasins (hypermarchés, supermarchés, Leader Price) structurellement déficitaires. Ces promesses représentent un montant total de 42 millions d’euros. La première porte sur l’hypermarché de Marmande, en vue de la cession des murs et du fonds de commerce à un professionnel dans le secteur de la grande distribution, qui a pour projet de l’exploiter sous enseigne U. La deuxième concerne l’hypermarché d’Onet-le-Château, en vue de la cession du fonds de commerce et des murs à un associé Système U. La troisième est relative à l’hypermarché de Béziers, en vue de la cession du fonds de commerce et des murs à un adhérent Leclerc. Ces magasins ont représenté en 2018 un chiffre d’affaires hors taxes d’environ 76 millions d’euros et une perte de résultat opérationnel courant d’environ 2 millions d’euros. La réalisation des cessions est attendue fin 2019.

 

Extendam et Elegancia acquièrent les hôtels Comète et Tamaris à Paris


Extendam acquiert les hôtels Comète et Tamaris, situés entre la place de Vincennes et la place de la Nation à Paris. Une opération réalisée avec le Groupe Elegancia, exploitant de 18 boutique-hôtels à Paris. Mitoyens, les deux hôtels sont conçus sur le même modèle et pourront bénéficier de synergies, notamment d’une terrasse mutualisée en rez-de-chaussée. L’investissement vise un taux d’occupation de 8 1% en 2024 pour les deux hôtels. Entièrement rénové en 2015, l’Hôtel Comète dispose de 30 chambres. L’hôtel Tamaris dispose quant à lui de 42 chambres, il sera entièrement rénové. Le rez-de-chaussée sera modernisé avec l’installation d’une verrière. « Cette acquisition murs et fonds est notre quatrième opération avec le groupe Elegancia, soulignent Anna Cohen et Bertrand Pulles, responsables de l’investissement chez Extendam. Au cœur d’un quartier mixte et dynamique de Paris en pleine mutation, ces deux actifs présentent à nos yeux un beau potentiel de développement. Le nouveau visage de la Porte de Vincennes se dessine rapidement, ces deux hôtels devraient ainsi bénéficier d’une activité porteuse au cours des prochaines années. »

 

La CDC n’atteindra pas ses objectifs de contribution au plan Fabius

(©Wikipedia / Tobi 87 [CC BY-SA 3.0])

En octobre 2015, lors de la première conférence annuelle du tourisme, le ministre des affaires étrangères a annoncé la mise en place par la Caisse des dépôts et consignations (CDC) d’une nouvelle plateforme d’investissements – « France développement tourisme » (FDT) – visant à mobiliser, d’ici 2020, un milliard d’euros pour le tourisme sur trois cibles prioritaires : l’hébergement, les équipements et infrastructures, les entreprises. D’autres mesures étaient prévues pour soutenir le secteur en matière de numérique, de formation, d’accueil et d’investissement. L’ensemble de ces mesures a été appelé « plan Fabius » par les médias. La plateforme FDT comporte trois dispositifs, un fonds d’investissement, une enveloppe d’interventions en fonds propres de 400 M€ gérée par la direction des investissements et du développement local (DIDL) et un fonds de capital développement géré par Bpifrance et doté de 100 M€.
Selon la Cour des Comptes qui a étudié les investissements sur la période 2012-2017, les dispositifs confiés à la filiale Bpifrance (100 M€ de fonds propres) et la direction du siège DIDL (400, puis 500 M€ de fonds propres) fonctionnent correctement d’après la Cour des Comptes, de telle sorte que l’atteinte de leurs objectifs quantitatifs en ce qui concerne les apports en fonds propres ne paraît pas compromise. Il n’en va pas de même, en revanche, pour le dispositif confié à la direction des finances. En effet, la Foncière Développement Tourisme, qui doit mobiliser 500 M€ de fonds propres, n’en a, à ce jour, mobilisé que 67 et n’a financé, à hauteur de 26 M€, dont la moitié apportée par la CDC, qu’une seule opération depuis sa création. C’est pourquoi, tirant les leçons de l’échec, la CDC a fait part de son intention de céder sa participation dans cette foncière. Une autre opération, qui ne relève pas de la plateforme FDT, mais de la feuille de route, est, elle aussi, en difficulté. La société Foncière Rénovation Montagne, chargée de remédier à la sous-occupation des lits dans les stations de sports d’hiver gérées par la Compagnie des Alpes, est paralysée par la mévente des appartements rachetés.
Au cours de la période 2012-2017, l’augmentation des investissements en faveur du secteur du tourisme par les deux entités du groupe dont l’objectif est précisément de contribuer au développement économique, en l’occurrence Bpifrance et la DIDL, a été indéniable pour la Cour des Comptes, mais s’est avérée inférieure à celle de l’ensemble de leurs interventions dans les autres secteurs : +26 % pour Bpifrance, dont les actions dans l’ensemble des secteurs stratégiques a été de +34 % ; +74 % pour la DIDL, dont l’ensemble du portefeuille a crû de 115 %. « Ainsi, le classement du tourisme dans les priorités sectorielles de la CDC n’a pas eu pour effet d’accroître la part relative du tourisme dans les interventions de la CDC, puisque celle-ci a diminué, au cours de la période sous revue, souligne la Cour des Comptes. Cette diminution ne trouve pas son explication dans le moindre intérêt de la CDC pour le secteur du tourisme, mais dans les difficultés propres au développement de ce secteur économique, celui-ci nécessitant des investissements lourds, dont la rentabilité est faible, soumise à la saisonnalité et tributaire d’aléas, ce qui peut être dissuasif autant pour les créateurs de projets que pour leurs financeurs. »
L’écart entre les résultats et ceux des objectifs qui ont été quantifiés trouve son explication principale selon la Cour des Comptes dans les difficultés auxquelles, dans ce rôle de financeur, la CDC se trouve exposée, faute de projets à financer et/ou faute de partenaires pour partager les risques, ainsi que le démontre, entre autres exemples, l’échec de la Foncière Développement Tourisme. De ce point de vue, la « Banque des territoires » pourrait contribuer à l’aplanissement des difficultés en facilitant l’adaptation de la doctrine d’intervention du groupe à des projets touristiques de moindre taille, mais présentant un indéniable intérêt local.
La Cour des Comptes recommande notamment de mener à son terme le processus de désengagement de la Foncière développement tourisme qui a été décidé, de formaliser les modalités selon lesquelles la Banque des Territoires assurera la coordination effective des interventions du groupe CDC en matière de tourisme, d’améliorer le suivi des actifs financiers détenus dans le secteur du tourisme en passant régulièrement en revue le portefeuille dans le cadre de réunions thématiques du CODIR du groupe et, dans ce cadre, mieux suivre la concentration du risque au sein du secteur.

Par François Perrigault (@fperrigault)

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