Immobilier : la logistique a cartonné en régions

Après une année 2015 record pour l'immobilier logistique, 2016 s'est bouclée sur une dynamique similaire. Cependant, on relève des situations régionales contrastées, avec une nette percée des marchés secondaires.

Après une année 2015 record pour l'immobilier logistique, 2016 s'est bouclée sur une dynamique similaire. Cependant, on relève des situations régionales contrastées, avec une nette percée des marchés secondaires.

S'il est bien une classe d'actifs qui a le vent en poupe en ce moment, c'est la logistique. L'envolée des prix et la baisse des taux de rendements sur les actifs conventionnels incitent les investisseurs à se tourner vers des niches offrant de meilleures perspectives. Certes moins clinquants que la très à la mode hôtellerie, les actifs de logistique constituent cependant une valeur refuge pour les investisseurs, avec un volume engagé s'élevant à 1,4 milliard d'euros sur les neuf premiers mois de 2016. Un rendement prime de 5,75 % qui attire !

Et si les investisseurs montrent un tel appétit, c'est que la demande ne se tarit pas. Dans la veine d'une année 2015 record, 2016 affiche une dynamique comparable avec 2,5 millions de mètres carrés commercialisés au cours des trois premiers trimestres et une perspective à 3,3 millions sur l'année selon CBRE, des niveaux 26 % au-dessus de la moyenne à huit ans. Les entrepôts ont définitivement la cote.

Mais si 2015 et 2016 sont similaires en volumes, la répartition géographique est radicalement différente. En effet, la « dorsale logistique » (Lille, Paris, Lyon, Marseille) affiche un net recul, 567 500 mètres carrés ayant été commercialisés en Île-de-France entre janvier et septembre, score honorable mais en retrait de 26 % par rapport à l'année précédente. Même constat du côté de la vallée du Rhône. En 2016, c'est donc les marchés secondaires qui ont tiré leur épingle du jeu, avec en première ligne la Bretagne, qui a totalisé plus de 250 000 mètres carrés placés sur les neuf premiers mois de l'année. L'Occitanie, les Pays de la Loire, le Centre et la Normandie s'inscrivent dans la même ligne.  Au total, les régions « prime » ne représentent plus que la moitié de la demande placée en volume au 30 septembre 2016, contre 70 % en moyenne entre 2005 et 2015. Pas question cependant de s'inquiéter pour le marché parisien selon CBRE, qui s'attend à « de nombreuses concrétisations » en 2017.

L'explosion du e-commerce, la réorganisation des circuits logistiques et le renouveau du commerce de proximité en centre-ville devraient continuer à nourrir une dynamique soutenue de l'immobilier logistique à court et moyen termes, que seul un retour de la croissance et du pouvoir d'achat des ménages pourra pérenniser.

 

Boris Beltran

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