L’OBO immobilier : un outil d’optimisation de la détention de biens

L’OBO immobilier : un outil d’optimisation de la détention de biens
Charlène Nespoulous, associée gérante chez Alta Patrimoine

Mécanisme peu utilisé et souvent méconnu mais ô combien redoutable quand il s’agit d’allier optimisation de la fiscalité personnelle, obtention de liquidités et optimisation de la transmission au profit des enfants.

L'OBO est l’abréviation du terme "Owner Buy Out", terme anglophone permettant de désigner l’opération de vente à soi-même. En effet, ce montage consiste à créer une société, dans la plupart du temps une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés dont la personne physique va détenir la majorité des parts sociales avec ses enfants. Dans le cadre de ce montage, il est préconisé d’opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés permettant ainsi d’optimiser la situation fiscale de l’associé personne physique.

En effet, si on n’opte pas pour l’impôt sur les sociétés, la personne physique est imposée sur les revenus générés par ce bien dans la catégorie des revenus fonciers soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dont la tranche d’imposition maximale est à 45 % et soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (possibilité de bénéficier de la CSG déductible l’année d’après au taux de 6,8 %). Le fait d’opter pour l’impôt sur les sociétés engendre une taxation pour la société de son résultat à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 15 % dès lors que son résultat sera inférieur à 38 120 euros et à hauteur de 25 % au-delà de 38 120 euros de résultat. L’associé personne physique ne subira une imposition que dans l’hypothèse d’une distribution de dividendes permettant de sortir des liquidités de cette société.

À ce jour, une distribution de dividendes est soumise à la flat tax à 30 % ou au barème progressif après abattement de 40 % si ce dernier est plus avantageux. La société créée à l’occasion va procéder à l’acquisition  d’un bien immobilier locatif détenu jusque-là par la personne physique. La personne physique sera redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière.

En effet, la vente du bien locatif à une société est un fait  générateur de plus-value immobilière taxée au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %. La loi prévoit un abattement pour durée de détention au-delà de la cinquième année de détention et une exonération totale de plus-value après 22 ans de détention au titre de la taxation forfaitaire et au terme de 30 ans au titre des prélèvements sociaux.

"Réaliser un OBO immobilier suppose d’être bien accompagné pour bénéficier de tous ces avantages et éviter tout risque d’abus de droit"

L’OBO financé par recours à l’emprunt

La société s’endette pour payer le prix de vente. La personne physique perçoit alors les liquidités immédiatement au moment de la vente, déduction faite de l’impôt de plus-value.  Ces liquidités pourront être utilisées pour réaliser de nouveaux investissements s’inscrivant dans une logique de diversification du patrimoine. 

Il peut être envisagé de réinvestir ces liquidités sur un contrat d’assurance-vie afin de bénéficier de la fiscalité successorale avantageuse de l’assurance-vie si cette dernière n’a pas été utilisée par ailleurs. Il s’agit de bénéficier d’un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire puis une taxation forfaitaire à 20% jusqu’à 700 000 euros et 31,25 % au-delà dès lors que les sommes ont été versées avant l’âge de 70 ans. Pour la société, l’emprunt sera remboursé du fait de l’encaissement des loyers.

L’OBO financé par la mise en place d’un crédit-vendeur

La   personne   physique   disposera   d’une   créance envers la société venant s’inscrire en compte courant d’associé. Dans ce cas là, il s’agit d’un prêt octroyé à la société correspondant au prix de cession, à charge pour la société de rembourser l’associé personne physique en une ou plusieurs fois dès que sa trésorerie le lui permettra. L’associé, personne physique, ne disposera donc pas de liquidités immédiates mais il pourra s’approprier la trésorerie disponible par le biais du remboursement de ce compte courant d’associé. Fiscalement cette opération est neutre car le remboursement   d’un   compte   courant   d’associé   n’est soumis à aucune imposition.

L’OBO financé en partie par recours à l’emprunt et en partie par la mise en place d’un crédit-vendeur

Cela permet à la personne physique de disposer de liquidités immédiates pour une partie du prix de cession  tout en optimisant sa fiscalité personnelle future du fait du remboursement du compte courant d’associé au fil de l’eau selon la trésorerie disponible. Cependant, quel que soit le mode de financement  de  L’OBO  immobilier,  ce  dernier est également un outil de transmission. Il s’agit pour la personne physique de pouvoir envisager la donation des parts de la société en pleine propriété ou en nue-propriété à ses enfants. Le coût de cette donation est réduit du fait de l’endettement de la société.

En effet, la valeur nominale des parts est établie par la différence entre la valeur vénale de l’immeuble inscrit à l’actif du bilan de la société et du passif en cours (emprunt, compte courant d’associés). Il est donc conseillé de réaliser cette transmission tant que la société a un passif en cours. Cependant, avant de réaliser un OBO immobilier, il convient d’être vigilant sur certains points :

-  Il est pertinent de réaliser ce genre de montage  sur  des  biens  immobiliers  détenus depuis longtemps pour éviter une taxation importante de la plus-value immobilière générée par cette vente.

-  Dans le cadre d’un OBO financé par la mise en place d’un crédit-vendeur, la personne physique doit détenir des liquidités par ailleurs pour honorer le paiement de l’impôt de plus-value si la plus-value ne bénéficie pas de l’exonération pour durée de détention. 

"Dans le cadre d’un OBO financé par recours à l’emprunt, il faut veiller à ce que les loyers encaissés permettent de couvrir les échéances d’emprunt"

-  Dans le cadre d’un OBO financé par recours à l’emprunt, il faut veiller à ce que les loyers encaissés permettent de couvrir les échéances d’emprunt. À défaut, l’intérêt patrimonial de cette opération serait réduit car les associés personnes physiques devront réaliser des apports en compte courant pour pouvoir honorer les échéances d’emprunt. En cas de décès, le compte courant d’associé entre dans l’actif successoral taxable aux droits de mutation à titre gratuit.

-  La vente du bien locatif à une société déclenche un droit de préemption urbain. Il vaut mieux être vigilant selon la  localisation  du  bien  et  selon  les politiques locales car, si la commune préempte le bien, la vente sera réalisée au profit de cette dernière.

-  La rédaction des statuts de la société doit être rigoureuse afin de protéger les  associés. Il convient d’intégrer des clauses  d’agrément  pour  l’entrée  de  nouveaux associés, définir les pouvoirs entre usufruitiers et nus-propriétaires en cas de démembrement des parts sociales par exemple...

-  Attention à la notion d’abus de droit à but principalement fiscal. En effet, il est important de pouvoir justifier que la société fonctionne véritablement (tenue d’une  comptabilité,  réalisation  des  assemblées générales...). La vente du bien locatif au profit de la société doit être réalisée selon les prix du marché (attention à la minoration du prix de vente). Il est impératif que cette opération soit motivée pour des raisons patrimoniales certaines (volonté de transmettre  son  patrimoine,  préparer  sa  retraite...) et pas seulement pour des raisons d’optimisation fiscale. 

Charlène Nespoulous, associée gérante chez Alta Patrimoine

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