L’immobilier espagnol craint la surchauffe

La situation actuelle du marché espagnol rappelle celle de 2007 où les excès ont conduit à l'explosion de la bulle immobilière du pays mais les experts restent optimistes.

La situation actuelle du marché espagnol rappelle celle de 2007 où les excès ont conduit à l'explosion de la bulle immobilière du pays mais les experts restent optimistes.

Plusieurs années d’emballement

Le marché s'enthousiasme mais pour certains, l'euphorie s’accompagne de craintes et d’une sensation de déjà-vu. Notamment à Madrid  où les prix ont augmenté de 17,1 % en 2017 et de 14 % en 2018, selon la société de cotation immobilière Tinsa. Dans les beaux quartiers, ils ont même dépassé déjà leur niveau d'avant l’explosion de la bulle immobilière en 2007. Les appartements de l'immeuble de Canillejas près de la Puerta del Sol, récemment rénovés et dont la réouverture est imminente, se sont envolés à des prix record.

La tendance s’étend à Barcelone, avec une augmentation significative des prix: 14,8 % de mieux en 2017 et 8 % en 2018. Côté Méditerranée, Palma de Majorque (+9 % en 2018), Alicante (+12,3 %) et surtout Malaga (+15,4 %) surfent sur le retour de la confiance des familles et du nouvel essor des locations touristiques qui sont redevenues attractives auprès des investisseurs. 

Certains redoutent déjà la surchauffe, mais les experts ne s’alarment pas. Cet engouement est relativement concentré et hétérogène. En effet les prix continuent de tomber dans les villes centrales et la hausse globale reste modeste pour atteindre  5,8 % en 2018 à l'échelle du pays.

Des experts relativement optimistes

Néanmoins le secteur résidentiel est sous tension, car la construction est en deçà de la demande. « Aujourd'hui, 80 % des transactions ont lieu dans le secteur de l'ancien, les prix montent vite et la pression s'étend maintenant au secteur locatif », signale Beatriz Toribio, la directrice des études du portail immobilier Fotocasa. « Il y a dix ans, en Espagne, la proportion de propriétaires était de 80 %, contre 20 % pour les locataires. Elle est passée à 70 %, contre 30 %, car l'accès au crédit est restreint et beaucoup de nouveaux foyers qui n'ont pas la mise de fonds nécessaire pour signer un achat se tournent vers la location », explique-t-elle.

Mais dans l’ensemble, les experts prédisent un ralentissement des hausses cette année, après des années d'ébullition, contredisant ainsi la thèse d’une nouvelle bulle. Ils demandent cependant des politiques urbanistiques plus ambitieuses et une réforme complète des politiques de logement social. A quelques jours de la fin de son mandat , le gouvernement socialiste de Pedro Sanchez vient d'approuver in extremis un décret introduisant un allongement de la durée des contrats de location et une limitation des hausses annuelles des loyers en fonction de l'évolution du coût de la vie. Il faudra néanmoins attendre le résultat des élections anticipées pour espérer un éclaircissement de la politique espagnole en matière de logement.

Jérémie Amsallem

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