J-F. Houdeau : "Groupama Gan REIM réalise quasi exclusivement des opérations en off-market"

Groupama Gan REIM souffle sa cinquième bougie en ce mois de décembre 2019. L’occasion de faire le point sur la stratégie de développement et d’investissement de la société de gestion avec son directeur général Jean-François Houdeau.
Jean-François Houdeau, DG de Groupama Gan REIM (©Bis Art)

Groupama Gan REIM souffle sa cinquième bougie en ce mois de décembre 2019. L’occasion de faire le point sur la stratégie de développement et d’investissement de la société de gestion avec son directeur général Jean-François Houdeau.


Décideurs. Que représente Groupama Gan REIM aujourd’hui ?

Jean-François Houdeau. Groupama Gan REIM a été créé en décembre 2014 pour incarner l’offre pierre-papier du groupe Groupama. Nous avons constitué une équipe référente d’une quinzaine de personnes extrêmement fidèle, soudée et impliquée. Notre ADN s’apparente à celui d’une start-up à la culture zéro défaut : agiles, performants, « client oriented » pour délivrer un service sur-mesure à nos clients particuliers comme institutionnels. Nous gérons actuellement cinq véhicules : la SCPI Affinités Pierre qui affiche une capitalisation de 150 M€, l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 d’une taille de de 300 M€, l’OPPCI Groupama Gan Retail France pour 120 M€, l’OPPCI Groupama Gan Logistics qui a réalisé son premier investissement pour 20 M€ cet été et un groupement forestier totalisant 10 M€. Nous avons donc actuellement 600 M€ d’actifs sous gestion. Nous en avions 800 M€ il y a un an. Ce recul s’explique par la dissolution de l’OPPCI Groupama Gan Paris La Défense Office qui portait l’immeuble Window à La Défense, ensemble cédé à Oxford Properties. En parallèle, nous avons donc investi 300 M€ au cours des douze derniers mois. Nous réalisons quasi exclusivement des opérations en off-market, ce qui nous amène à travailler dans la durée avec des acteurs avec qui nous avons su créer une vraie relation de confiance. Dans cette logique, nous avons également retenu des options fortes pour la structuration de nos produits. La SCPI Affinités Pierre est par exemple un véhicule à capital fixe que nous ouvrons à la souscription seulement après avoir pré-sécurisé les premiers investissements car nous souhaitons nous affranchir de la pression de la collecte.

Quels sont vos critères d’investissement ?

Nous investissons aujourd’hui dans les bureaux, les commerces et la logistique. Mais nous ne nous interdisons pas de réaliser des acquisitions dans d’autres classes d’actifs si des opportunités intéressantes se présentent. Nous mettons un point d’honneur à toujours donner une réponse, qu’elle soit positive ou négative, aux acteurs qui nous soumettent un dossier. L’ensemble de l’équipe de Groupama Gan REIM doit être convaincue, voire charmée, par un actif pour décider de faire une offre et aller au bout de la transaction. Nous sommes très sensibles à l’architecture de nos immeubles, à la création de valeur que nous pouvons réaliser grâce à la destination actuelle d’un immeuble mais aussi son possible devenir dans le futur. Nous avons ainsi acquis des trophy assets comme par exemple Le Castel à Marseille, l’Hôtel de Caumont à Aix-en-Provence avec sa programmation artistique exceptionnelle, le siège du Crédit Agricole Immobilier à Toulouse mais aussi des actifs dans des marchés dits « secondaires » dont nous maîtrisons les codes tels un actif mixte de 12 000 m² loué à Conduent à Valence ou une plateforme logistique occupée dans le cadre d’un bail de neuf ans à la frontière franco-belge. Nous n’intervenons qu’en France pour l’instant. Et nous regardons tous les profils de risques. Nous prenons position sur des dossiers dont la taille peut aller jusqu’à 100 M€. Nous n’avons pas eu encore recours à l’effet de levier de la dette pour notre OPCI Groupama Gan Pierre 1. Nous l’avons utilisé pour notre SCPI Affinité Pierre il y a trois ans dans le cadre du financement d’un actif et allons reproduire cette démarche prochainement puisque nous disposons d’un pipeline d’investissements en cours d’exécution de 150 M€. Les investissements dans le cadre de nos deux OPPCI ont été exécutés quant à eux totalement en equity pour répondre aux besoins de nos investisseurs. Côté performances, nous sommes en phase avec les objectifs que nous nous étions fixés pour chacun de nos FIA grâce à la qualité de nos portefeuilles d’actifs immobiliers qui se caractérisent, en outre, par des taux d’occupation qui se situent entre 99 et 100 %.

Quelle est votre lecture des marchés immobiliers de bureaux, des commerces et de la logistique en France actuellement ?

Nous avons atteint des niveaux de rendement jamais vu sur le marché des bureaux mais il n’est pas inenvisageable de continuer à investir dans cette classe d’actifs car la prime de risque par rapport à l’OAT 10 ans est historiquement élevée. En commerce, nous avons de fortes convictions sur les pieds d’immeubles dès lors que l’emplacement est bon. Quant à la logistique, nous sommes dans une approche opportuniste. Si l’actif présente de solides fondamentaux techniques de par sa conception-réalisation, économiques de par la présence d’un locataire référent sur un bail long, et géographiques, il constitue un incontournable pour compléter un socle composé de bureaux et de commerces. C’est ainsi que nous parvenons à constituer des portefeuilles d’actifs immobiliers cohérents, performants et pérennes.

Quelle est votre stratégie de développement ?

Nous préparons la création de nouveaux véhicules. L’un d’entre eux sera probablement partagé avec un partenaire stratégique tandis que les autres seront thématiques pour répondre aux demandes de nos investisseurs institutionnels dans les bureaux et l’hospitality. Nous ne nous sommes pas fixés d’objectif en matière de volume d’actifs gérés car c’est égocentrique et nous privilégions la qualité, la récurrence, la confiance et le respect des engagements contractés. 

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)

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