F. Menagé : "Balzac REIM déploie des stratégies value-add et core à Paris et en très proche banlieue"

Quel est le point commun entre Le Blériot à Suresnes, le Sémaphore à Levallois-Perret, Le Cristalia à Rueil-Malmaison, le 21 rue de Berri et l’ensemble Ateliers Victoires à Paris ? Tous ont fait l’objet de transactions à l’investissement dans lesquelles Balzac REIM a accompagné l’acquéreur ou le vendeur. François Menagé, fondateur et président de la société, nous dévoile sa stratégie et ses ambitions.
François Menagé (©D.R.)

Quel est le point commun entre Le Blériot à Suresnes, le Sémaphore à Levallois-Perret, Le Cristalia à Rueil-Malmaison, le 21 rue de Berri et l’ensemble Ateliers Victoires à Paris ? Tous ont fait l’objet de transactions à l’investissement dans lesquelles Balzac REIM a accompagné l’acquéreur ou le vendeur. François Menagé, fondateur et président de la société, nous dévoile sa stratégie et ses ambitions.

Décideurs. Quel est votre parcours ?

François Menagé. Âgé de 53 ans, j’ai la double nationalité britannique et mauricienne et suis membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Né à l’Île Maurice, je suis parti très jeune avec ma famille vivre en Angleterre après l’indépendance de l’ile Maurice en 1968. J’ai suivi une éducation britannique classique avant d’obtenir une maîtrise de droit à la City of London Polytechnic. En parallèle de mes études, j’ai servi dans un régiment de renseignement et de reconnaissance dans l’armée de Réserve. Après l’université et un début de carrière dans la finance au Lloyds de Londres, j’ai changé de voie professionnelle en rejoignant au début des années 90 la foncière britannique London & Edinburgh Trust (LET). J’ai ensuite été directeur général de First Paris Properties avant de fonder Balzac REIM en 2007.

Quel est le business model de Balzac REIM ?

Balzac REIM est une société indépendante détenue par le directeur général Christopher Terestchenko, et moi-même. Nous sommes actuellement cinq collaborateurs et deux consultants qui assurent le rôle d’AMO. Nous déployons deux stratégies chez Balzac REIM.

La première est centrée sur les sujets value-add en partenariat avec des fonds de private equity. Dans ce cadre, nous travaillons depuis de nombreuses années avec Europa Capital où j’ai retrouvé d’anciens collègues de la société LET. Nous avons ainsi réalisé l’acquisition en 2013 de la Tour Vista à Puteaux. Après l’avoir rénovée et relouée, nous l’avons cédée pour 134 M€ à un investisseur du Moyen-Orient. Nous avons également acquis en JV avec Europa Capital « Le Blériot » à Suresnes. Après avoir restructuré cet ensemble immobilier de 13 000 m², nous l’avons vendu à Skema Business School qui va y installer son nouveau campus Grand Paris. Toujours avec Europa Capital, nous avons acquis « Sémaphore » auprès de Deka Immobilien en 2017 à Levallois-Perret. Cet actif a fait l’objet d’une réhabilitation lourde puis a été pre-loué à Doctolib pour leur nouveau Campus Doctocampus et vendu à Primonial REIM il y a quelques semaines pour 142,5 M€. Europa Capital ne constitue toutefois pas notre seul client dans le cadre de cette stratégie value-add. Nous épaulons par exemple Tristan Capital Partners en tant qu’asset manager sur l’immeuble « Cap West » à Clichy dans une logique de « manage to core », et nous travaillons sur une opération en cours de signature avec un nouveau client.

La seconde stratégie de Balzac REIM repose sur des investissements core. Dans ce cadre, nous avons accompagné en 2019 un investisseur coréen dans l’acquisition de l’ensemble immobilier « Le Cristalia » situé à Rueil-Malmaison auprès de Tishman Speyer. Cet immeuble de 21 750 m² dessiné par l’architecte Jean-Paul Viguier est principalement loué à la société bio-pharmaceutique Bristol-Myers Squibb. Nous avons également signé l’immeuble « Think » au sein du campus Ecosphère sur l’île de la Jatte à Neuilly-sur-Seine avec un client du Moyen-Orient. Cet actif de 6 650 m² est le nouveau siège de McCann Erickson. Toujours pour ce client, nous avons conclu un sale & lease-back avec SIA Partners sur l’immeuble du 21 rue de Berri à Paris, et acquis l’ensemble « Ateliers Victoires », loué par l’agence de communication Epoka rue Croix des Petits Champs à Paris 1er, auprès de CLS Holdings.

Quels sont vos critères d’investissement ?

Que ce soit pour la stratégie value-add ou pour celle core, nous nous focalisons sur des immeubles de bureaux situés à Paris ou à proximité immédiate de la capitale, de taille unitaire comprise entre 40 et 200 M€. Nous recherchons des TRI à deux chiffres grâce à un effet de levier de 60 à 70 % pour le value add. Dans le cadre de notre stratégie core, l’endettement peut atteindre jusqu’à 60 % de LTV.

Quels sont vos aspects différenciants par rapport à vos concurrents ?

Outre notre indépendance, notre double culture française et anglo-saxonne est un véritable atout dans les relations avec les investisseurs étrangers qui souhaitent réaliser des acquisitions en France. Cela nous autorise une certaine proximité qui permet de mieux appréhender leurs demandes et de répondre à leurs problématiques éventuelles. Nous pensons que notre réactivité, associée à un alignement d’intérêt avec nos clients, est un élément important dans le lien privilégié que nous tissons avec nos investisseurs. Par ailleurs, nous apprécions de pouvoir travailler avec nos confrères, à l’image de ce que nous avons réalisé lors de l’acquisition du 21 rue de Berri en collaboration étroite avec L’Etoile Properties. Enfin, nous disposons de relations étroites avec les principaux départements capital markets et leasing de la plupart des brokers de la place, ainsi qu’avec de nombreuses banques actives sur le marché parisien.

Quelles sont vos ambitions ?

Notre récent déménagement au sein de l’ensemble « Paris Trocadéro » au 112 avenue Kléber révèle une étape importante pour Balzac REIM, tant en termes d’image que dans la réalisation de nos objectifs et le souhait de renforcer des talents. En l’espace d’un an, nos actifs sous gestion sont passés de 300 M€ à plus d’un milliard d’euros. Si nous continuons à progresser à ce rythme, nous serons évidement ravis, mais nous ne sommes pas engagés dans une course à la taille. Notre priorité est de continuer à défendre les intérêts de nos clients avec les valeurs que nous avons indiqué, et d’en convaincre de nouveaux de nous faire confiance.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)

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