Après avoir imaginé, créé et développé le projet logistique du groupe Carrefour baptisé "Cargo", Fabio Coppo et Rémi Goléger ont décidé d’investir le segment de la logistique urbaine en créant Corsalis Logistics Real Estate. Les deux directeurs associés dévoilent leur approche, leur stratégie et leurs ambitions.
F. Coppo et R. Goléger : "Corsalis veut constituer un maillage de locaux destinés à la logistique urbaine dans chaque ville"
Décideurs. Quelle est la genèse de Corsalis Logistics Real Estate ?
Fabio Coppo. Rémi et moi-même sommes deux anciens cadres de Carrefour, lui spécialisé dans la supply chain et l’immobilier, moi dans la stratégie. Nous avons imaginé, créé, développé et vendu Cargo, le projet de développement logistique porté par Carrefour entre 2015 et 2019. Nous étions intéressés par le sujet de livraison BtoC du dernier kilomètre, et la digitalisation croissante du retail a renforcé nos convictions sur le sujet. Nous avons donc décidé de lancer notre propre activité et avons créé Corsalis Logistics Real Estate le 13 février 2020.
Quelle est votre approche ?
Rémi Goléger. Dans nos rôles chez Carrefour nous étions à la fois investisseur, promoteur, asset manager et utilisateur. De cette expérience, nous avons acquis la conviction qu’une approche transversale de la logistique urbaine est nécessaire. Les opérateurs spécialisés sont rarement présents sur tous ces métiers en même temps. Avec notre sensibilité à 360 degrés, nous sommes en mesure d’appréhender un projet au travers tous les prismes mais également de proposer une solution sur-mesure dans chaque dossier. Nous pensons apporter ainsi une valeur supplémentaire.
"Nous avons d’ores et déjà trois sites pour la distribution urbaine à Paris intramuros en phase avancée"
Quel bilan tirez-vous de votre première année d’activité ?
F.C. La crise sanitaire a accéléré la mutation de la logistique. Notre approche fait particulièrement sens aujourd’hui, alors que les donneurs d’ordres n’ont pas encore totalement arrêté leurs réflexions sur comment opérer le transport BtoC en ville. Nous avons d’ores et déjà trois sites pour la distribution urbaine à Paris intramuros en phase avancée. Corsalis Logistics Real Estate compte actuellement neuf collaborateurs, dont un travaille en Italie.
Quels sont les critères de votre stratégie de développement ?
R.G. Nous identifions des bâtiments existants, concevons un projet de restructuration, le développons et proposons un produit fini à des prospects qui pourront y transposer leurs activités. Notre parti pris consiste à produire une offre anticipant une expression de besoin. N’étant pas sur des produits standardisés, notre « pipeline » fluctue fortement et nous n’avons pas de cahier des charges prédéfini. Nous regardons bien sûr la taille des locaux et leur accessibilité pour déterminer le flux qu’ils pourront accueillir, ainsi que leurs caractéristiques techniques. Nous entendons ainsi constituer un portefeuille avec des actifs de quelques centaines de m² bien intégrés dans le tissu urbain qui traiteront un volume de colis assez faible et d’autres de plusieurs milliers de m², toujours dans les centres-villes, qui permettront un flux plus conséquent. Autre point important, nos locaux ne seront pas majoritairement utilisés pour faire du stockage, mais plutôt comme hubs de proximité pour distribuer des produits. En définitive, la taille moyenne de nos opérations est de 10 M€.
"La clé sera de rendre la logistique acceptable dans la ville"
Quid des villes cibles ?
F.C. Nous sommes déjà actifs à Paris, Lyon et Marseille tout en regardant en parallèle les autres grandes agglomérations françaises. Corsalis Logistics Real Estate privilégie les villes concernées par des problèmes d’accessibilité en matière de livraisons ou bien qui sont proactives sur la mise en place des zones à faibles émissions, dispositif qui rendra nécessaires les dispositifs de livraison du dernier kilomètre. Nous pensons que la clé sera de rendre la logistique acceptable dans la ville alors que les collectivités vont bloquer de plus en plus fréquemment les projets d’envergure et les riverains s’y opposer systématiquement.
Qui porte vos projets ?
R.G. Nous disposons de capitaux propres pour conduire nos opérations. Suivant les sujets, certains projets pourront par la suite être cédés à des investisseurs. Dans tous les cas, nous nous inscrivons dans une logique de long terme. Notre objectif est de constituer un maillage de locaux destinés à la logistique urbaine dans chaque ville. Nous devons donc nous positionner sur la durée aux côtés de ces territoires.
Quelles sont vos ambitions à court et moyen termes ?
F.C. Nous espérons finaliser nos trois opérations en cours à Paris d’ici la fin du premier semestre et en sécuriser une dizaine d’autres cette année dans les principales métropoles françaises ainsi que trois ou quatre en Italie. A moyen terme, notre ambition est d’être un opérateur immobilier de référence en matière de logistique et distribution urbaine en France et en Italie avec un maillage qui fait sens pour les utilisateurs. Et nous nous implanterons probablement en Espagne à un moment donné car il y a des synergies évidentes entre preneurs, développeurs et investisseurs logistiques au niveau de l’Europe du Sud.
Propos recueillis par François Perrigault
