Entretien avec Bernhard Scholz, membre du directoire de Deutsche Pfandbriefbank AG et responsable de

Bernhard Scholz analyse le rôle des banques allemandes sur le marché immobilier français.

Bernhard Scholz analyse le rôle des banques allemandes sur le marché immobilier français.

Décideurs. Solvency 2, directive AIFM, Bâle 3, Grenelle… les investissements immobiliers sont-ils bridés par les réglementations ?

Bernhard Scholz. Les régulations bancaires ont été largement renforcées ces derniers temps. De nombreuses initiatives majeures sont actuellement en cours de développement à Bruxelles afin de réformer la régulation du secteur financier. Elles ont pour but de réduire les risques systémiques et augmenter la stabilité des marchés financiers.
Cela est, dans de nombreux cas, justifiable. Cependant, il est important de prendre en compte deux principes : nous ne devons pas sur-réglementer ni déformer ou dénaturer la compétition. Par conséquent, l’harmonisation des réglementations bancaires européennes est très importante.

Cette nouvelle réglementation va définitivement avoir un effet sur les structures et les conditions dans le marché de l’immobilier commercial. L’ampleur des conséquences est actuellement sujette à des discussions. Toutefois, il est certain que la dette bancaire est de plus en plus chère – surtout pour celle qui n’est pas éligible aux obligations hypothécaires (Pfandbriefe). De plus, les conditions nécessaires s’agissant du capital des clients vont se renforcer.
Les banques, les institutions financières et les régulateurs doivent garder un aspect important en tête : les investissements immobiliers en Europe constituent une source de croissance majeure et un levier de création d’emplois. C’est notamment le cas pour la France.

Décideurs. Quel est l’état de l’environnement bancaire immobilier en France en ce début d’année 2012 ?

B. S. Tous les acteurs du secteur s’accordent pour dire que les années 2006-2007 sont maintenant loin derrière nous : avec la crise actuelle, il sera très difficile de retrouver un tel contexte.
Actuellement, l’environnement bancaire pour le secteur immobilier français s’articule autour de trois réalités : les banques françaises sont beaucoup plus vigilantes au moment d’octroyer des prêts – cela étant dû aux restrictions du bilan –, le ratio dette sur fonds propres est inférieur à 60 %, et enfin l’activité se concentre autour des actifs prime et des investisseurs core. Néanmoins, le marché de l’investissement immobilier a été relativement résistant durant la crise. Paris continue d’être un marché d’investissements stable et recherché. Pour les banques allemandes, ce marché, et en particulier Paris / Île-de-France, correspond aux différents critères des Pfandbriefe.

Décideurs.
Le secteur fait écho de la disparition progressive des banques allemandes en matière d’investissement immobilier en France. Que répondez-vous ?

B. S. Je n’imagine pas l’instauration de bases juridiques et fiscales communes pour l’ensemble des pays européens, du moins dans les années à venir. Dans tous les pays européens, nous observons un retour des investisseurs sur leurs marchés nationaux. Paris est toujours une des places phares pour l’investissement immobilier, et donc pour le financement immobilier.
Quant à la présence ou non des banques allemandes sur ce marché, chaque banque a sa propre position et sa propre stratégie. Pour PBB Deutsche Pfandbriefbank, la France demeure un marché core au même titre que l’Allemagne.

Décideurs. En restaurant les capitaux propres, les banques arrêtent d’investir en immobilier. Quelles sont vos prévisions pour 2012 ?

B. S. Les besoins en capitaux sont en train d’augmenter et les financements non sécurisés deviennent une ressource rare. Au même moment, les marchés sont plus difficiles d’accès. PBB Deutsche Pfandbriefbank veut maintenir son rôle d’acteur leader sur ce marché.

Décideurs.
Quelles sont les tendances à venir pour 2012 ?

B. S. Il est très difficile de parier sur des tendances étant donné le contexte actuel. Cependant, je pense que le niveau de demande va se maintenir avec, comme je l’ai précisé auparavant, une forte attractivité pour le marché prime parisien. De plus, le mur de la dette devrait arriver à maturité prochainement. Cela aura deux conséquences principales : les investisseurs vont devoir prendre des positions et réinjecter des fonds propres dans leurs opérations et il y aura vraisemblablement une impossibilité pour les banques de financer certains actifs. Quoi qu’il en soit, l’année 2012 s’annonce très stimulante pour nous.

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