Elodie Auda (Université Côte d’Azur) : « Même sans dévolution, nous investissons dans des projets de long terme »

Auteur d'une thèse sur « la mise à disposition d'immeubles d'Etat au profit des universités », Elodie Auda revient sur les enjeux de la dévolution et de valorisation du patrimoine immobilier des universités.

Auteur d'une thèse sur « la mise à disposition d'immeubles d'Etat au profit des universités », Elodie Auda revient sur les enjeux de la dévolution et de valorisation du patrimoine immobilier des universités.

Décideurs. Quelle est votre position sur la question de la dévolution du patrimoine immobilier des universités ?

Elodie Auda. J'ai deux approches de la question : la première est une approche théorico-juridique, de par ma thèse sur la mise à disposition d’immeubles de l’Etat aux universités. J’y aborde les différents montages mis en œuvre en matière d’immobilier universitaire et les relations qui s’organisent entre les universités. Mon deuxième angle d'approche est, quant à lui, professionnel, étant en parallèle gestionnaire de patrimoine immobilier de l’Université Nice Sophia Antipolis. Cela fait aujourd'hui six ans que j'occupe ce poste.

L'université de Nice reste, pour l'instant, seulement utilisateur ?

En effet, nous opérons dans un schéma classique de mise à disposition où l'Etat reste propriétaire des immeubles que nous utilisons. En théorie, notre université supporte uniquement leur entretien courant, l'Etat ayant à sa charge les travaux les plus lourds. Cependant, en pratique, nous nous investissons également dans des projets de plus grande ampleur et de long terme.

Dans ce cas de figure, comment fonctionne le tandem Etat-université ?

Le financement de ces opérations, de type rénovation lourde ou construction nouvelle, passe principalement par les contrats de plan Etat-région (CPER). L'université va financer ces opérations par le biais de fonds versés par l’Etat et la régions PACA, ce qui fait l'objet d'une contractualisation sur plusieurs années. Ce type de contrat permet à la fois de régler l'aspect financier et l'aspect propriété : cette dernière revient, au final, à l'Etat.

La marche vers l'indépendance doit être faite dans les règles

Êtes-vous favorable à ce que les universités prennent la main au plus vite sur leur parc immobilier ?

Je jouerais la carte de la prudence. Dans le cadre de ma thèse, j'ai étudié la première vague de dévolution, ses conditions, son accompagnement...  Jusqu'à présent, toutes les études menées font état de conclusions plutôt très positives. Mais, cela reste un bilan à court terme. De plus, la deuxième vague et celles à venir vont avoir une organisation différents : alors que les universités des la premières vagues ont bénéficié d'une dotation de dévolution, il n'en sera pas question pour les vagues suivantes. L’acquisition de la pleine propriété des immeubles suscitera toujours des coûts supplémentaires pour les universités tandis que le soutien de l’Etat sera réduit. L’aspect économique doit donc impérativement être appréhendé et maîtrisé préalablement à une éventuelle généralisation du processus de dévolution.

J'émet aussi des réserves en ce qui concerne l'organisation technique. Une université qui met la main sur son patrimoine aura un besoin crucial de redimensionnement de sa fonction immobilière afin de pouvoir revaloriser d’assurer une gestion immobilière active qui sera indispensable. La marche vers l'indépendance patrimoniale est une bonne chose, dans la mesure où elle offre aux universités une liberté d’action accrue et est susceptible de renforcer l’efficacité de leur gestion immobilière, mais celle-ci doit être faite dans les règles : la gestion immobilière est un vrai métier.

Je m'interroge enfin sur la redéfinition du rôle même des universités : en les rendant indépendantes sur le plan immobilier, j'ai peur qu'une diversification de leur champ d’action les écartent quelques peu de leur fonction première d’enseignement et de recherche.

Existe-t-il des garde-fous ?

Dans le cadre de la dévolution, le seul véritable garde-fou est le suivi de l'Etat, qui ne se désengage pas totalement. Cependant, hors de ce cadre, le garde-fou le plus efficace, selon moi, est celui du droit de la domanialité publique qui permet de protéger ces biens publics pour garantir leur utilisation principale, liée au service public de l’enseignement supérieur et de la recherche. Ce dernier est toutefois de plus en plus assoupli afin de permettre une exploitation économique du domaine public.

Par quels moyens peut-on valoriser le parc immobilier d'une université ? Comment financer ces travaux ?

Toutes les universités sont différentes et ont donc un parc immobilier différemment valorisable. Il existe divers outils de valorisation de l’immobilier public. Ceux-ci peuvent passer par des montages contractuels complexes permettant d’inciter l’investissement externe, parfois privé, pour financer les opérations immobilières. La valorisation passe également par une rationalisation de la gestion immobilière, permettant à la fois de réaliser des économies tout en conservant des bâtiments mieux adaptés aux besoins du service public, les surfaces excédentaires pouvant quant à elles être valorisées par des opérations de location ou de cession, sources de revenus pour les universités.

Ne pensez-vous pas qu'il y a une surpolitisation de ces questions ?

Il est vrai que dans toute opération immobilière, on a surtout tendance à retenir l'aspect négatif. Une opération suscite nécessairement des dépenses, parfois importantes. Mais, les fonds perçus dans le cadre d'une valorisation peuvent également permettre de maintenir une université à flot : le problème réside peut-être dans le manque de communication sur ce type d'opérations. Il serait souhaitable de mieux afficher les gains permis par la valorisation immobilière pour l'entretien et l'amélioration du parc immobilier existant, les opérations de valorisation seraient alors beaucoup moins contestables. Malheureusement, les universités ont encore beaucoup de mal à se projeter et à planifier la gestion de leur parc immobilier et donc à communiquer sur les résultats de celle-ci.

Êtes-vous optimiste sur le virage 2019 qui s'annonce ?

Je suis encore une fois plutôt mitigée. La dévolution patrimoniale est un projet stimulant et porteur de nombreux points positifs. Mais, cela reste un gros chantier, et je crains que tout le monde n'y soit pas bien préparé.

De votre côté, l'université de Nice est-elle prête ?

Il m'est difficile de me prononcer sur le sujet, mais nous avons commencé à y travailler sérieusement, en établissant une réelle politique immobilière pour y voir un peu plus clair sur ce que l'on possède, ce que l'on utilise, ainsi que sur différents scénarios de valorisation. Une fois ceux-ci étudiés, nous pourrons alors mieux mesurer les enjeux de la dévolution et son opportunité pour notre établissement.

Propos recueillis par Boris Beltran

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retrouvez l'intégralité du dossier Dévolution de l' immobilier universitaire : un pas de plus vers l'autonomie

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Sommaire P. Denise (UniCaen) : "Le processus de dévolution prend du temps mais il n’est pas compliqué" M. Tunon de Lara (Université de Bordeaux) : "Nous avons individualisé une trentaine d’hectares pouvant être valorisés" Olivier Laboux : « La CPU a imaginé le PEEC2030 pour inscrire les universités dans un cercle vertueux » Hubert Briand (Caisse des Dépôts) : « L’absence de stratégie sur l’immobilier universitaire devient problématique » Corinne Mascala (Toulouse 1 Capitole) : « En lançant des opérations immobilières, on ne sacrifie pas notre mission » Laurent Brizzi (Université de Poitiers) : « La dévolution a changé le regard sur l'université » Simon Larger (Région Île-de-France) : « L’autonomie des universités doit s'inscrire dans une approche économique globale » Guillaume Decroix (MESRI) : « Grâce à la dévolution, l'université est devenue un interlocuteur qui crée la cité » V. Roussel : "Nous offrons à l'Etat une sécurité juridique"
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