D. Rigny (TwentyTwo Real Estate) : "Nous allons continuer à investir dans les logements à loyers abordables et intermédiaires"

Couvrant toute la chaîne de valeur de l’immobilier, le groupe TwentyTwo Real Estate a réussi à maintenir son activité. Son fondateur Daniel Rigny nous explique comment. Il livre également son analyse de la situation et les grandes lignes de sa stratégie pour les mois à venir.
Daniel Rigny (©TwentyTwo Real Estate)

Couvrant toute la chaîne de valeur de l’immobilier, le groupe TwentyTwo Real Estate a réussi à maintenir son activité. Son fondateur Daniel Rigny nous explique comment. Il livre également son analyse de la situation et les grandes lignes de sa stratégie pour les mois à venir.

Décideurs. Quel est l'impact à date de la crise sanitaire et du confinement sur votre activité ?

Daniel Rigny. Le groupe TwentyTwo Real Estate est organisé sur un modèle intégré couvrant toute la chaîne de valeur de l’immobilier, de la gestion des fonds d’investissement à la maîtrise d’ouvrage déléguée en passant par l’asset management, le property management et la transaction dans le résidentiel. Nous gérons 4 Mds€ d’actifs par le biais de différents véhicules et assurons le property management de 20 000 logements et 1 million de m² tertiaires qui totalisent 350 M€ de loyers et charges annuels à travers 80 000 factures. Dès le début du confinement, nous avons fait le nécessaire pour assurer la continuité de gestion et protéger les investissements de nos clients. Nos 200 collaborateurs ont été rapidement placés en télétravail avant même les annonces gouvernementales. Nous avions déjà testé cette organisation pendant les grèves de décembre et janvier. Nous avions par ailleurs commandé une flotte d’ordinateurs avant l’annonce officielle du confinement pour que chacun soit équipé à son domicile. Les investissements réalisés ces dernières années pour dématérialiser la gestion des immeubles nous ont également permis de continuer à assurer nos missions sans rupture. Idem pour notre activité dédiée à la transaction immobilière dans le résidentiel grâce à Allowa, notre filiale spécialisée dans la dématérialisation du processus de vente. Cette dernière était déjà en mesure de mener un projet immobilier jusqu’à la signature de la promesse de vente. La parution d’un décret autorisant la signature électronique de l’acte à distance nous a même permis d’aller au bout du parcours. Quant aux interventions sur sites, nos techniciens ont assuré celles qui étaient indispensables lors des premières semaines. En parallèle, nous avons établi de nouveaux protocoles, en collaboration avec la Fédération française du bâtiment. Nous avons ainsi pu reprendre la quasi-totalité de nos chantiers, que ce soient des rénovations lourdes ou des opérations de maintenance.

La solidarité est le leitmotiv des professionnels de l'immobilier depuis le début du confinement. Comment cela se matérialise-t-il au sein de votre activité ?

Au sein du groupe TwentyTwo Real Estate, nous avons pris la décision de ne pas recourir au chômage partiel pour assurer la cohésion et renforcer la solidarité au sein de notre communauté de collaborateurs. Nous n’avons pas imposé de prise de congés non plus. Nos salariés ont fait preuve pour leur part de pragmatisme, de courage et de générosité. Certains ont même fait don à l’entreprise de certains jours de RTT et de congés payés. En externe, nous avons fait le nécessaire auprès de nos clients, de leurs locataires et de nos fournisseurs pour assurer la continuité économique. Nous avons ainsi réussi à maintenir totalement notre activité de gestion. Nous avons également fait preuve de solidarité avec les locataires en préconisant des étalements de loyers, voire des annulations pour ceux qui rencontrent le plus de difficultés. Et nous avons accéléré les procédures de paiement pour soulager nos prestataires. TwentyTwo Real Estate travaille avec environ 1 000 fournisseurs, pour la plupart des TPE et PME, sur l’ensemble du territoire français. Toutes nos actions contribuent donc à la continuité économique, ce qui est crucial car l’Etat ne peut pas tout compenser.

"Le gouvernement devra rendre la réglementation plus flexible pour compenser les nouvelles contraintes sanitaires" 

Quel regard portez-vous sur l’action du gouvernement français dans cette situation de crise sanitaire ?

Il y a eu beaucoup de débats sur la nécessité de confiner ou pas avant le 17 mars. Je pense que le gouvernement a eu raison de prendre cette décision compte tenu de la situation dans laquelle nous nous trouvions. Les Etats ont ensuite rapidement déployé, avec l’appui des Banques centrales, des dispositifs fiscaux et monétaires de soutien à l’économie. J’ai également trouvé cette réponse efficace. Mais la véritable question est de savoir ce qu’il va se passer dans les 24 mois à venir, période pendant laquelle nous devrons vraisemblablement vivre sous contraintes sanitaires. L’accompagnement de l’Etat pendant cette période va déterminer l’évolution de l’économie, et par extension de l’immobilier, pour les dix prochaines années. Le gouvernement devra rendre la réglementation plus flexible pour compenser les nouvelles contraintes sanitaires. C’est indispensable pour éviter d’étouffer l’économie. Dans l’immobilier, cela passera par la possibilité de construire plus facilement à coût abordable, par moins de rigidité dans la conduite des processus d’autorisations administratives, par un effort accru dans la digitalisation des actes et des services immobiliers, par la poursuite des investissements dans l’efficacité énergétique… Nous défendons ces idées en alimentant les réflexions au sein des fédérations professionnelles et en participant à des groupes de travail.

Comment préparez-vous le déconfinement ?

 Le déconfinement ne sera pas un événement ponctuel mais s’étalera dans le temps. Il prendra fin quand les scientifiques et les médecins auront trouvé la solution pour maîtriser le Covid-19. Nous réfléchissons donc aux moyens de maintenir et de développer notre activité dans un monde durablement contraint. Nous avons déjà commencé à nous adapter et allons poursuivre dans cette voie.

Dans quelle mesure cette crise sanitaire pourrait faire évoluer à moyen terme votre stratégie et les grands principes de fonctionnement du secteur immobilier selon vous ?

La gestion est une activité résiliente et pérenne. Nous comptons la développer en nous appuyant sur notre capacité à maintenir l‘activité en temps de crise et dans un monde contraint. Notre organisation et notre maillage territorial avec nos 17 bureaux en France constituent un vrai atout. Nos systèmes et les efforts réalisés pour dématérialiser de nombreux actes de gestion constituent également des points forts. Nous allons d’ailleurs poursuivre nos investissements dans la digitalisation et la numérisation.

Concernant l’investissement, cette activité est « dérisquée » chez TwentyTwo Real Estate car nous avons cédé en 2018 et en 2019 la grande majorité des actifs tertiaires et logistiques détenus par nos véhicules. Une grande partie de notre portefeuille est actuellement constitué de logements à loyers abordables et intermédiaires par le biais de la foncière Powerhouse Habitat. Nous allons continuer à investir dans le secteur car cette classe d’actifs est la plus résiliente aujourd’hui. Notre taux de recouvrement des dernières quittances de loyers est toujours proche de 100 %. Ce n’est pas le cas dans les secteurs des bureaux et de la logistique. Nous avons d’ailleurs pour l’instant mis en pause nos investissements dans les actifs tertiaires. Ces derniers vont devoir fonctionner dans un univers contraint pendant 24 mois, ce qui fera baisser les loyers, augmentera la prime de risque et entrainera une progression des coûts de financement. De plus, les habitudes de vie et de travail que nous expérimentions actuellement pourraient avoir un impact structurel sur plusieurs classes d’actifs. Nous sommes notamment convaincus que l’e-commerce va encore se renforcer pendant et au-delà cette crise. Mais le commerce de proximité offre des services particulièrement importants dans cette situation inédite et celui de destination aura un rôle à jouer dans la société de demain. L’hôtellerie souffrira mais finira par se redresser car voyager est un besoin inné chez l’homme. Concernant la logistique, nous sommes prudents. Son dynamisme dépendra en grande partie de l’activité économique, notamment industrielle.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)

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Sommaire C. Murciani (Acofi Gestion) : "Notre solidarité s’exprime notamment envers nos emprunteurs" L. Camilli (Clearwater International) : "Les fonds de garantie thématiques constituent une solution intéressante" C. Lamaud : "Les investisseurs comme Anaxago doivent être présents dans les bons et les mauvais moments" C. Journo-Baur (Wishibam) : "Notre solution est d’utilité publique dans cette situation de crise sanitaire" B. Heurteux (HBS-Research) : "Des associations entre start-up devront être réalisées" C. Rayssac : "Bazimo a lancé des nouveaux projets de développement pendant le confinement" A. Emery : "La RICS va poursuivre ce qui a été initié depuis un an en France" B. Fremaux (Idex) : "La crise nous a touché de manière assez disparate" C. van Appelghem (Atlante Gestion) : "Le capital investissement devra porter un regard différent sur des actions de société" B. Marzloff (Chronos) : "La pandémie a été un laboratoire formidable pour la réforme de la ville"
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